20101215_城市豪宅_深圳_以客户为导向的城市豪宅产品设计指引

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1、以客户以客户为为导导向向的城市的城市豪豪宅宅产产品设计品设计指引指引（深圳）（深圳）世联地产研究适用区域：深圳研究项目：金地岗厦大型城市综合体本项目经历的阶段：本次研究的主要内容2009-20102003-20042006-20072007-20102008-2009.2第四阶段/指第一阶段/政府第二阶段/整体定位第三阶段/客户第四阶段/项目标确定后整体规划定位及各物业专题研究及产品定位具体指标确定与分物业定位世联与深圳城市规划设基于对区域前景及项目价值针对项目的公寓部计院合作，基于市场调的分析，提出“紧缩城市”分，进行高端客户群研及项目价值的分提出的项

2、目整体定位，并在此基体的专题研究，锁定在项目整体指核心以零售商业、休闲娱乐础上完成了经济测算和物业目标客户群体，并基与政府沟通后，最终标确定下，对结论及小户型居住为主导的发展建议，对公寓部分的各于客户导向提出项目确定各物业指标。项目整体形象商住多功能综合发展区物业类型及功能实现、价格的物业发展建议，建与开发定位，规划定位，向政府提交6预测、产品打造等提出建议议公寓产品户均180平各物业定位分套规划方案与拆赔模式米，舒适与奢侈型3、4析。世联地产房为主。《福田区15个城中村改造《金地·岗厦项目公项目市场调研》报告、《金地·岗厦项目改造区域寓部分客户研究报《

3、金地岗厦旧改项《岗厦旧村改造项目定位发展战略与整体定位》报告、告》、《金地·岗厦《金地岗厦指标调目整体定位与分物报告与规划研究》报告《福田《金地·岗厦项目公寓部分项目公寓部分定位及整方案确认》业定位报告》中心区岗厦河园旧村改造研判报告》报告物业发展建议报告》成果拆赔模式研究》城市豪宅客户需求需求研究世联地产客户导向世联豪宅数据库研究高端客户访谈城市高端客户交叉对比问卷调查城市高端客户特征城市高端客户趋势城市高端客户价值观城市世联地产高端客户消费观城市豪宅产品设计指引客户研究样本9898批深圳高端客户客户需求深挖财富千万级以上客户访谈及问卷样本筛选——挖访

4、谈客户样本选取原则访谈对象代表人物访谈人数、财富实力在千万以上；（同等）世联高层陈董、林总2人业内、在中心区工作；（区分）金地高层董总、高总、陈总、胡总4人客户、在中心区居住；（区分）卓越高层邬总、朱总、王总3人、投资中心区高端物业；（区分）世联中信红树湾、绿景NEO、兰乔圣菲、万科东海15人典型豪宅客户岸、星河丹堤、纯水岸、博海名苑、幸福里调研问卷客户样本选取原则客户世联行中心区分行、熙园分行、中旅分行、世纪村分9人、世联400万以上在售高端豪宅；世联地产高端客户行高端客户、世联行中心区分行合计33人中信星河兰乔波托博海万科绿景中心区熙园中旅调研项目曦

5、城幸福里合计红树湾丹堤圣菲菲诺名苑东海岸NEO分行分行分行收回份数18131399121277131110134有效份数1510965101054108698城市高端客户分类总结：客户分类客户特征驱动因素产品类型有过国外经历，具有国际视野，常往返于地段；交通便利；国际学校；城市品质第一居所国际视野客户深港两地，自己或朋友对于香港城市居住生活；城市资源享受150-200平米模式接受度高在中心区居住多年，朋友圈均在中心区，换面积；提升居住品质感；国际学校；第一居所改善居住客户自用型客户但期望提高居住的面积与档次地段；城市资源享受150-240平米由于工作原因

6、常驻深圳，需要与家人长期地段；工作便利；身份感体现；城市资第一居所工作迁徒客户在深圳居住源享受；国际学校150-180平米迷恋城市，喜欢与崇尚城市的繁华与便利第二居所城市动物身份感的彰显；便利；城市资源享受；的生活120-180平米纯居住需求外籍人士，多以香港人、日韩人士为主，地段便利;居住社区档次;室内装修品质;城市豪宅（个人决策）喜欢中心区生活，尤其注重便利室内空间舒适度国际公寓纯居住需求企业提供的员工寓所，兼具企业会所功地段便利;居住社区档次;室内装修品质;城市豪宅（企业决策）能，由企业以津贴形式世联地产进行补贴室内空间舒适度国际公寓租赁型客户由于

7、工作原因，经常往返深港两地、广深地段；交通工作便利；身份感体现；居商务居住等地的空中飞人，在深圳居住时间不长，国际公寓住社区安全感;服务但注重生活的品质驻深办事处、创意产业在家办公、商业展商务商业复合地段;物业档次及品质;配套服务SOHO、商业展厅示功能投资经验丰富，有过在中心区投资的经升值潜力；地段、产品的稀缺性；与香城市豪宅投资型客户投资客户历，看好中心区未来的升值潜力港的联系国际公寓城市高端客户特征社会角色比例分析总价500万-1500万总价2000万以上总价1500万-2000万100%企业家80%企业家60%管理层15%管理层20%公务员5%公

8、务员12%8%比例专业技术人员比例1.高端豪宅客户群体基本特征相对固定，年龄在世