对我国房地产实行最高限价理论分析和政策建议

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1、中央财经大学学报2011年第10期对我国房地产实行最高限价理论分析和政策建议TheoreticalAnalysisandPolicyRecommendationsfortheImplementationoftheCurrentCeilingofRealEstate周建元ZHOUJian-yuan(湖南大学经济与贸易学院长沙410007)［摘要］我国房地产市场具有其特殊性，可以用附加投机性需求的均衡模型分析，特点是需求斜率较大，投机色彩浓厚。对这种不完全的市场，实施一般性的财政和货币政策难以产生效果，

2、这是我国房地产调控效果不显著的深层次原因，而对我国房地产市场实施最高限价，则是既有效又不伤及我国经济活力的有效措施。实证分析表明，我国房地产属于典型的投机性市场，不但要实施限价，还要配套实施调整财政金融政策、对开发商限定利润、对地方政府限定土地出让价格等措施，才能达到应有的效果。［关键词］房地产最高限价附加投机需求的均衡模型政策的整体性调整［中图分类号］F293.30［文献标识码］A［文章编号］1000－1549(2011)10－0054－06一、引言调控房地产市场是我国2010年的第一个重大经济调

3、控措施。2010年4月开始的“房地产新政”，被称为我国历史上最严厉的房地产调控政策，其主要内容包括提高购房贷款的比例、控制居民购买投资房、舆论引导、清理开发用地、新建廉租房和低价房等。该政策实施一年来，我国房价不但没有下跌，还保持了持续上涨的势头，且涨幅较大，城镇居民对房价普遍持上涨预期，而且房地产对整个物价上涨和社会稳定的影响越来越大。在此背景下，笔者认为，通过限价措施，促进房地产调控政策达到预期目的，将具有特别重要的意义。二、附加投机需求的均衡模型:一个基本理论分析框架房地产限价政策，是行政直接

4、干预市场价格的一种措施。根据传统的市场经济理论，价格是发挥资源配置作用的核心所在。一旦实施限价政策，市场机制将被破坏，市场供求关系难以实现，结果将出现需求过大、供给不足、经济萎缩等直接效果;而间接的后果则更为严重，主要表现在腐败盛行、两极分化更加严重等。一般情况下，实行限价政策，尤其是对房地产这种关系国计民生的重要市场实施限价，将是一个值得慎重思考的问题。其基本原理如图1。从图1可知一般的市场理论认为，在最高限制市场价格的情况下，社会将出现产出方面的损失。在没有限价的情况下，市场的均衡点在E点，均衡

5、价格及产量分别是P和Q，而实施最高限价以后，最高限价的价格为PA，由于PA低于P，所以供给将减少到E2，而需求将增加到E1。该产品的产出将下降Q－Q2的规模，而供求之间的缺口则扩大为Q1－Q2的规模。因此，一般情况下，我们不赞同最高限价。这一政策容易扭曲价格、减少产出、扩大供求缺口。但是，对于房地产这种具有刚性需求和投资需求并存的市场，是否也具有同样适用的原理?我们根据图1的基本原理，对其进行房地产市场的改造，形成具有投机需求市场的均衡分析框架。基本原理是:收稿日期:2011－7－16作者简介:周建

6、元，男，湖南省祁东人，湖南大学经济与贸易学院博士研究生，现供职于湖南省财政厅教科文处，研究方向:开放经济与服务贸易。54中央财经大学学报2011年第10期总需求=刚性需求+投资需求…………………………………………………………………………(1)将公式(1)表示在图2上。没有投资需求的房地产市场的均衡点在E1点，这是一个对尚未拥有住房的人有利的均衡点，即价格为P的均衡点，这点上的价格比较低，有利于没有住房的人以低价格购买住房。当投资需求出现以后，房地产市场将出现新的均衡点，即E0点，由于需求曲线由D1上

7、升到D2，价格也相应上升了，这种情况不利于尚未购房者购买住房。实际情况可能更为复杂，主要是看供给曲线的斜率，如果从E1到E01点是一条垂直曲线，即交点为E01，而不是E0，则说明刚性需求以外的都是投机性需求，属于房地产泡沫，其需求曲线表现为D3。如果出现D3曲线这一情况，则实施最高限价政策将出现三个政策效应:图1最高限价的政策效应分析图2房地产行业最高限价的政策效应分析1．价格下跌由于实施最高限价的政策，房地产市场的整体价格将由PA下降为P，而且价格下降的时间极短，政策出台后价格就可以下降到P点上，

8、不必等待市场机制去发挥作用。这是一个显著的优势，因为房地产市场上的影响因素很多，运用经济参数调节房价，往往达不到目标，最高限价则具有高效的特点。2．经济稳定55中央财经大学学报2011年第10期对市场实施最高限价，一般都要伴随产出量的下降，从而对经济带来损失。对于我国这样一个就业压力很大的国家来说，在通胀和失业之间，一般是失业的危害要大一些。如果能够控制通胀又不带来经济效率损失，则是最佳的选择。根据图2的原理，实施最高限价后，房价能够控制到合理的水平(P)，但又不会降