广东中山房产研究综述.doc

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1、综述(1)、城市经济概况三乡镇位于屮山市南部。它原是一个“五分山地两分田、半分水面分半村”形似聚宝盆的地方，毗邻珠海，1()5国道贯穿全镇，辖12个村委会，2个社区居委会，人口21.7力人，其屮常住人口3.7力一，外来人口12力-多，港澳台海外同胞6力-多。三乡镇2006年地方生产总值达44亿元；工农业总产值103」亿元，其中工业产值102亿元，农业产值1」亿元；税收8.89亿元；固定资产投资19.5亿元；实际利用外资7970)]美元；出口总值8.6亿美元；农贸市场成交额1.8亿元；金融机构存款余额60亿元，其屮私人存款44.41亿元；

2、农村人均年收入9137元；城镇居民人均年收入10368元，保持连续多年全镇实际利用外资、出口值、工缴费额度收入都名列全市备镇区的前3名，全镇人均GDP近8000美元。三乡镇2006年GDP与邻近镇区比较，领先南部位居屮山市南部第一位，这反映出三乡的经济水平在屮山南部处于一个重要的经济区域。近年來，三乡城市居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元,较比2006年坦洲镇城乡居民存款的30.5个亿,是其的1.93倍,居民存款余额大幅度领先南部各镇，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大，较Z

3、三乡的商业落品形态，屮高档次的商业市场存在较大的商机和未来发展前景。纵观三乡镇的经济发展，至2()07年，多项重要经济指标虽然仍然持续增长，但出现了经济增长放缓的特点，反映了近年來三乡镇区经济有过热的的迹象。(2)、城市规划建设《三乡镇总体规划(2002—2010)获得审批通过》，将三乡定位为“珠江三角洲地区以外向型经济为主导的屮心镇，屮山市南部地区的屮心”。在这个规划“龙头”的引领下，三乡将城镇规划与建设的重点放在了屮心区和平蒲丁业区的建设上。为此，三乡专门成立了两区建设协调小纟R,以加快两区的建设。目前，屮心区新规划的景观大道、综合

4、办公大楼、文化屮心、商贸屮心和会展屮心等重点建设项H已相继进入建设阶段；平蒲工业区也已建成了三条主要干道。(3)、三乡镇交通情况105国道贯穿全镇，现有一、二级标准公路密度达65公里/百平方公里。镇内设有3个汽车站、班车肓通香港、深圳等14个省市。未来有三大市域干道公路过境，西部沿海高速公路、广珠西线高速公路育接通达，港珠澳大桥、广珠城际轨道交通外围接驳，穗、深、港、澳、珠等机场均处在90公里交通圈内，南沙港、高栏港、中山港、神湾港乃至港澳地区的多个水运口岸环列，铁路运输经由广州及未来的屮山过境线路通达全国各地。(1)、三乡镇房地产业数

5、据分析土地供应据屮山市十•地交易市场的土地成交数据显示，三乡2004年一2007年共计成交十.地近40宗，总成交面积为51.23力平方米，总金额4.4亿元人民币。三乡镇()4年土地成交量8.72万打；05年成交量达到19.7万nf。06年土地成交量22.1万nf；07年土地成交量6357川°土地成交单价从近三年的土地成交单价来看，05年比()4年上涨49.4%,达到819元/nf；06年比05年上涨20.04%,达到9867G/m2,07年拍得的一块地，地价比06年上涨107%,达到2044元/盯，比屮山市07年上半年十.地交易均价15

6、21元/肝还要超出34%。土地价格的上涨意味着开发商开发成木的上涨，所以三乡镇房价难以岀现大的降幅。商品房产品特征三乡镇普通住宅的户均面积以屮小户型为主，面积在75-110m2,最小的二房为67nf,明显是针对珠海、澳门人量身定做的。以自住为主的三房的户型面积区间在1()0—129nF,在市场屮片有的比例接近3()%,由此看出，以屮小户型为主的产品主导三乡市场。三乡镇别墅产品，分为联扌IF和独立别墅，较受市场青眯的户均血积在220-280m2Z间。三乡镇住宅销售情况2004年以来，三乡镇毎年销伟而积保持在35〜40力平方米的销售

7、们积，

8、成交而积大，从供应量来看，三乡房地产逾过高速增长，且出现了平缓发展的迹象。2007年价格整体呈上升趋势，最高均价达到了4500TL/nf，比()6年上涨100()多元血，进入2008年,三乡屮高档次产品的价位在3900-4500元/打；第二阶梯产品价格普遍在3200-3900元血的幅度。(2)、三乡镇房地产市场SWOT分析优势(Strength)•区位优势明显。被中山市定位为珠江三角洲地区以外向世经济为主导的屮心镇，屮山市南部地区的屮心；•价格优势。li前三乡房价将近四T元每平方米，比起珠海与香港澳门还有很大升值空间；•近年来，三乡城市

9、居民存款不断增加，平均以每年20%以上的速度增长，2006年居民存款余额达到59.13亿元，这个数字是惊人的。说明镇区的消费潜力巨大；•城市文化底蕴深厚，一个世纪来，三乡涌现过不少文化名流；•三乡镇旅游资源