深圳市写字楼市场调研报告.doc

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1、目录第一部分深圳市宏观市场环境31.2003年经济发展情况31.12003年全市综合情况31.22004年上半年经济发展情况31.3城市发展特色3第二部分深圳市写字楼市场调研31、深圳写字楼区域分布状况及市场特征32、深圳市写字楼发展历程32.1发展初期：32.2迅速发展期32.3市场淡静期32.4市场复苏期33、深圳市写字楼市场分析33.1深圳市写字楼市场供应及特征分析33.2深圳市写字楼市场需求及特征分析33.3深圳市写字楼市场客户行业分布分析33.4深圳市写字楼客户购买动机分析34、深圳市

2、经典写字楼案例调查34.1经典写字楼项目概况34.2经典写字楼项目租售情况35、深圳市写字楼市场前景预测35.1写字楼大势趋旺35.2供过于求格局短期仍挥之不去35.3中心区和车公庙片区引领深圳市写字楼市场35.4区域定位促成市场热点35.5地铁兴建和城市交通网络的完善，罗湖区写字楼竞争优势加强35.6功能设施灵活完善的甲级小户型写字楼受到市场的欢迎35.7写字楼开发与营销亮点纷呈3第三部分中心区写字楼市场调查分析31.片区概况31.1中心区范围界定31.2片区性质和目标31.3片区规划分析32

3、.中心区写字楼市场SWOT分析32.1片区优势分析32.2片区劣势分析32.3片区机会点分析32.4片区威胁点分析33中心区写字楼市场及车公庙写字楼市场调研分析33.1中心区写字楼市场案例调研33.2车公庙写字楼市场案例调研34中心区写字楼市场特征分析34.1中心区写字楼供应量分析34.2中心区目标客户分析34.3中心区写字楼价格水平34.4中心区写字楼产品分析34.5中心区写字楼销售推广方式与方法3第四部分中心区写字楼市场调研总结31.中心区写字楼市场总结32.中心区写字楼供求关系预测33.中

4、心区写字楼价格趋势预测34.中心区写字楼产品发展预测35.中心区写字楼市场机会点或空白点分析35.1外资银行进驻35.2物业管理3第一部分深圳市宏观市场环境1.2003年经济发展情况深圳社会经济环境的强势可从以从以下各项指标进行体现：1.12003年全市综合情况2003年全市实现国内生产总值2860.51亿元，比上半年增长17.3%，创近8年新高。在深圳市生产总值中，第一产业增加值为１８．１６亿元，同比下降６．０％；第二产业增加值为１６８５．３７亿元，同比增长２２．４％；第三产业增加值为１１５６

5、．９８亿元，同比增长１０．７％。工业比重进一步提高，由２００２年的４９．７％上升为５２．４％。２００３年，深圳三大产业的比重为０．６：５８．９：４０．５。在多项经济指标中，尤为突出的是五大经济指标突破“1000”，即规模以上工业企业新增总产值（现价）突破1000亿元，达到1020.36亿元；外贸进出口总额突破1000亿美元，达到1173.99亿美元；港口集装箱吞吐量突破1000万标箱，达到1065万标箱，跃居全球集装箱枢纽港第四位；深圳机场旅客吞吐量突破1000万人次，达到1084万人次；金融机

6、构新增存款余额超过1000亿元。制造业、物流业和现代金融业的发展全面迈上新台阶。1.1.1工业生产总值及增加值2003年，深圳工业以强劲增长势头，首次突破5000亿元的产值，达到5100亿元（现价），工业增加值1488亿元，分别较上年增加近1500亿元和400亿元，工业总产值的增幅高达29％，是最近8年的最高增速。工业对深圳GDP增长的贡献率为69.7%，拉动增长12.1个百分点，比去年高出2.9个百分点。2003年工业增加值占GDP的比重也由2002年的47.7％提高到52.4％，工业已占据深

7、圳经济的一大半，表明深圳的工业化水平有了质的提高。目前，深圳正处于实施新型工业化战略和工业化步伐加快发展时期，工业仍有必要和可能快速扩张，第二产业的GDP比重还有一定的上升空间。1.1.1社会固定资产投资2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比去年提高9.1个百分点，扭转了自2000年以来持续了三年的投资增速低位徘徊的局面。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策

8、调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比去年回落11.8个百分点。可见，基本建设投资成为了固定资产投资增长的主要拉动力。深圳的固定资产投资仍以第三产业为主，三大产业投资比例为：0.3∶22.8∶76.9。从资金来源看，非国有经济投资539.50亿元，占总投资的57%，其中港澳台及外资166.54亿元，同比增长34.3%全社会房屋建筑竣工面积2233.36万平方米，比上年增长33.9%，其中基本建设房屋竣工面积171.91万平方米，增长32.3%。商品房竣工面积10