信贷政策调整对房地产市场的影响及对策.doc

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1、信贷政策调整对房地产市场的影响及对策屮国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以下简称“新政策啲出台，被房地产商称为央行-I•年来出台的最严厉的措施。房地产增长对经济增长的拉动作川和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展屮不谨慎，一旦出现问题对金融安全的影响也很大。因为房地产开发屮约70%的资金来白银行，一日•出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。一、新政策出台的背景1•央行检杳房地产信贷问题显现。为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，2002年11月，屮国人民银行对部分城市商业银行2001

2、年7月1至2002年9月30口发放的房地产贷款进行检杏，共抽杏房地产贷款20901笔，金额146X亿元。其屮房地产开发贷款3654笔，金额1380亿元；个人住房贷款12158笔，金额44亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%,这一比例引起了管理层的极大关注。2.商业银行房地产开发贷款增长迅速。根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3%；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GD

3、P的增速。2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置血积增加、丿另价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。3.央行今年货币供应量增长过快。今年上半年，央行两次统计均表明货币供应最过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次暴露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展（详见屮国人

4、民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，见本刊6月号第33页。二、新政策预期的目标1.保持供需平衡。商品房供给与需求总体的基木平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提,商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，战终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机。在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基木平衡，这是实现总体长期平衡的基础。

5、忖前特别要关注超过地区实际需求能力的高价房和别墅大量开发，而地区需求比较吐盛的屮低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。2.避免大起大落。从许多国家和地区房地产发展经丿力看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。因此，必须使房地产稳健发展。目前国内部分地区出现的房地产投资短期内大幅度增长，商品房价格大幅度上升，就有过热的迹象。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资

6、金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项bl，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。3.防范金融风险。房地产引发的金融风险有两种情况：其一是房地产企业大量倒闭而使银行贷款成为坏帐；其二是在企业虽没有倒闭，哄至報个行业还处于比较景气的状况下，由于银行贷款过多涌入房地产，造成報个信贷结构发生变化。贷款过于集屮于一个行业，H大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的集聚。特别是后…种风险往往具有很大隐蔽性和麻痹性。所以，必须未雨绸缪，当房地产发展

7、出现过热迹象时，虽没有出现危机，但也要超前预警,防范金融风险于未然。1.兼顾公平和效率。目前部分地区房地产开发屮，高价房和别墅快速增加，在商品房结构屮比重不断上升，報个房价不断上升。高价房和别墅相对屮低价房，能为企业带来巨大的利润，所以大为房地产企业追捧。而购买高价房和别墅的多为高收入者，个人收入支付能力比较强，银行也热衷为这些购房者提供按揭，为这些楼盘开发提供大量贷款。但这类购房者毕竟是市场需求的少数，H前突出的矛盾是中低价房比较紧缺，而这又是市场需求的最大部分。货币政策在尊重市场规律和原则，发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标

8、，必须关注市场屮最大多数人的利益，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场屮的高价房才有真正存在的基础，购买高价房者的资产缩水概率也会降