某房地产市场分析策划报告.doc

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1、锦绣•河畔目录前言：响水概况，项目简况1-21.竞争态势分析  4 ※ 房地产市场分析…………………………………………………6※ 房地产市场发展趋势…………………………………………… 7※ 城东(指新城及周边区域)房地产市场分析……………… 8※ 主要竞争楼盘情况…………………………………………………※ 项目的SWOT分析与城东新城分析………………………………………………………12※ 目标消费群分析…………………………………………………… 14 “锦锈•河畔”整体发展战略及产品力提升方案 1.锦锈•河畔整体策划目标………………………………

2、…………… 15 2.本项目面临的挑战………………………………………………… 16 3.竞争策略…………………………………………………………… 17 4.构筑核心竞争力…………………………………………………… 185.开发理念思路……………………………………………………… 19 6.与消费者取得共鸣………………………………………………… 20 ４４7.品牌推广语………………………………………………………… 24 一期销售推广策划方案 1.销售目标……………………………………………………………252.十大推售原则…………………………………

3、……………………263.一期单位推售策略………………………………………………… 324.推广阶段划分……………………………………………………… 335锦锈•河畔一期销售推广阶段划分表……………………………… 346.各阶段推广策略与计划35 6.1蓄客期……………………………………………………………… 36 67.2优先登记期…………………………………………………………386.3内部认购期………………………………………………………… 39 6.4公开发售期………………………………………………………… 40 6.5第二次公开发售期……………

4、……………………………………… 42 6.6保温推广期待……………………………………………………… 43结论 ：    ４４ 响水概况　江苏省响水县位于东经119°29′51″－120°05′21″，北纬33°56′51″－34°32′43″。在盐城、淮阴、连云港三市交汇处。东临黄海，与日本、韩国、朝鲜等国隔海相望。江苏省响水县区域总面积1461平方公里，总人口60万，是国务院批准的对外开放县、江苏省综合改革试点县和全国县区域经济基本竞争力提升速度最快的百县之一。204国道、通榆大运河和沿海高速公路贯穿响水县境南北，响水县城距连云港机场仅

5、70多公里、盐城机场100公里。素有“苏北黄浦江”之称的灌河流经县境直入黄海，国家二类开放口岸陈家港位于灌河入海口处，是我国东部天然良港，现已建成大小码头30多座，距连云港仅23海里。　　响水县下辖：（响水镇开发区）陈家港镇﹑小尖镇﹑黄圩镇﹑大有镇双港镇南河镇运河镇张集镇六套镇七套镇老舍镇区。城市规划建设具有确定城市人口近中期为20万人。主要以向南、向东发展。规划以灌河、通榆河和响坎河绿化风光带为分隔，在县城形成一心、三带、一组团的总体格局。充分利用县城丰富的水系，着重城市文化的塑造，城市开放空间系统和景观廊道系统的构筑，突显响水城的“水

6、绿”相融宜居城市特色。　响水新一届县委明确了“十一五”的宏伟目标，即到2010年，实现地区生产总值110亿元，财政收入12亿元，一般预算收入6亿元，固定资产累计投资超200亿元，累计引资180亿元以上，实际利用外资2亿美元，三次产业结构比例调整为18.2:54.5:27.3地区生产总力争2012年、确保2013年全面达小康的总体目标。４４项目基本档案开发商：盐城浩安房地产开发有限公司项目名称：锦绣•河畔地理位置：响坎路以西，致富路以北，体东路以东建筑面积：51563平方米占地面积：约3.48万平方米容积率1.47绿化覆盖率：28.3%建筑

7、类型：多层小高层广告语：A住宅：河畔人生．健康生活B商铺：置业首选/潜值无限４４锦锈•河畔面临的市场态势 一、竞争态势分析 ※ 房地产市场分析 1、响水整体房地产市场分析 1.1与近3年来国内房地产市场高速发展不同步。 近3年来，与全国房地产市场取得的发展成绩相比，今响水约70%的开发商卷入其中，直接影响造成楼市发展速度低于全国，2007年楼市处于盘整期，同时也是上升期，2008年底下半年是冰冻期，直到2009年4月份才逐渐开始恢复元气。从2009年响水的土地市场来看，没有像全国其他区域的大量拿地，后市随着城镇人口的持续迁入，政策方面不断

8、出现较多住房政策的情况下，商品房销售市场前景长线看好。1.2整体开发水平偏低本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或行政事业单位人员转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发能力与成熟