规范：解难与治乱--《广州市物业管理暂行办法》解读-论文.pdf

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1、POLICYLEADING规范：解难与治乱《广州市物业管理暂行办法》解读《办法》从制度设计层面，立法规范业委会、物业服务企业和政府gBf-]行政指导等活动，可圈可点，颇多嘉点，亦略有缺憾。■3Z陈l木_∥州市物业管理暂行办法》(以下简称备案。第十二条至十四条还明确了不同类型的居住＼＼，《办法》)于2014年3月13日正式公布，自区办理备案手续所需提供的相关资料，提出了详2014年5月1日起施行。在该《办法》的立法过程中，细要求，增强了备案的可操作性。广州市法制办曾两次公开征求公众意见，充分体现《办法

2、》第十六条规定了新建物业的建设单了政府开门立法，增强立法科学性与合理性的务实位在商品房买卖合同中明示备案的物业管理区域精神，得到了社会公众的普遍关注和积极参与。的义务，对已售物业则规定由物业服务企业或街笔者在通过新浪微博向法制办官方微博提交道办事处、镇人民政府公告备案的物业管理区域。修订建议的同时，曾对《广州市物业管理办法(草物业管理区域备案的重要意义在于划清公共物业案)》立法专家座谈会的四项议题，从一名业委会的具体范围，明确物业管理用房、公共车位、共用主任的实践操作经历和经验的视角，专门撰文提设施

3、设备权属等情况，为业主的共有部位和共有供参考意见和建议。财产确权提供参考依据。总体而言，《办法》从制度设计层面，在尊重业为解决因物业管理区域过大、小区人数过多主自我管理权利，增强业主对小区公共事务的参与而产生的业主大会召开难、表决难的问题，《办意识，建立业主自我管理的激励和引导机制，解决法》第十五条具体规定了物业管理区域分割的程业主大会筹备难、业委会选举难和物业服务企业序和条件。物业管理区域的分割方案关系到业主调价乱、部分业委会运作乱等方面，立法规范业委大会的设立，应属于《物权法》第七十六条规定的会

4、、物业服务企业和政府部门行政指导等活动，可“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，因圈可点，颇多亮点，亦略有缺憾，试解读如下。此应经拟分割的各物业管理区域内双过半业主的同意。细化物业管理区域备案与分割《广东省物业管理条例》(以下简称“《条专节规定业主大会筹备组例》”)第七条对物业管理区域的划分、备案及分业主大会筹备难是当前业主自治活动中的一割做了原则性规定。《办法》第二章以“物业管理大难题。在立法征求意见过程中，业主大会筹备区域”专章，用6个条文对前述问题进行了更具有组的组长产生、筹备组人数及名额

5、分配、筹备期实操性的细化规定。限等问题，是媒体和公众关注的焦点之一。针对业《办法》第十二条将建设单位提交办理物业主大会筹备难，《办法》以专节共14个条文的较大管理区域备案手续的时间前置在“开始前期物业篇幅详细规定了成立筹备组条件及成员资格、议管理招标工作之前”，较之《条例》规定的“新建事方式和职责、期限等内容。物业出售前”更为细化，有利于督促建设单位及早鉴于筹备组组长在筹备业主大会过程中具有至关重要的作用，《办法》征求意见稿及《办法》草案门审定的修建性详细规划或者建设工程设计方案曾分别作出筹备组组长

6、由政府指定和由业主选举产总平面图作为商品房买卖合同的附件。按照规划要生等规定，分别体现了行政介入和业主自治的不同求在住宅小区内配套建设的公共服务设施，属于立法导向。为了在履行行政指导职责与尊重业主自建设单位所有的，建设单位应当按照物业服务合我管理权利之间取得适度平衡，《办法》最终采取了同全额缴纳物业服务费用，并在同等条件下优先折中规定一一《办法》第二十六条规定，由街道办、满足业主需要。前述规定明晰了全体业主共有的镇政府在筹备组成员中提名筹备组组长人选，由半公共场所、公用设施和物业服务用房等，为今后的

7、数筹备组成员拍板同意后产生筹备组组长，同时还业主团体法人化奠定了财产基础。对筹备组组长的更换进行了同样的规定。针对当前物业管理活动中，建设单位和物业《办法》第二十八条规定了筹备组印章的刻服务企业严重侵占业主共有部位及其收益的情制和使用、保管及废止。即筹备组可以持街道办事况，为回应业主的公共收益保护诉求，《办法》处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹系统规定了业主共有部位具体范围的明示或公告备组印章。筹备组印章应当根据筹备组会议的决定，用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。筹备组解散后，其印章由

8、保管人交M街道办事处、镇人民政府废止。前述规定解决了筹备组相关筹备文书的发布的公信问题，有利于筹备组工作的展开。业主大会筹备难的客观原之一在于建设单位或前期物业服务企业不支持、不配合。未解决该难题，《办法》第二十五条明确规定了街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交业主清册、房屋及建>>广州方圆物业的欢乐社区筑物面积清册等相关文件资料。对房产行政主管