规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议

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1、房地产市场一段继涛上海市徐汇区人民检察院规范公有非居住房屋租赁管理的对策建议公有非居住房屋分为直管公房和系统公房，直管承租人违约使用房屋出谋划策、提供便利。公有非居公房是指由国家房地产管理部门享有所有权，或者产住房屋出租环节权钱交易现象的发生，亨面与权力权归国家所有由国家房地产管理部门直接经营管理寻租空间大有关，另—方面也与相关单位监督机制的的房屋。直管公房一般由政府房屋管理部门授权相关缺位有关。涉案人员大多系单位管理房屋出租的主要机构管理经营。系统公房是由国家划拨土地，国有企负责人，由于单位内部缺乏公开

2、透明的房屋出租管理事业单位、机关团体投资兴建并自行管理的房屋，产程序，未建立相应监督机制，使得主要负责人可任意权一般归属于投资兴建单位。笔者从近年来查办的数为之，客观上为滋生腐败提供了土壤。起发生在该领域内的职务犯罪案件中发现，由于制度、2．损公肥私造成国有资产严重流失管理、监督、观念等方面的漏洞，公有非居住房屋租一是低价出租损公肥私。受贿人明知双方约定的赁管理环节存在诸多不规范之处，为职务犯罪案件的房屋租金与市场行情存在较大差距，但为谋取个人利发生、国有资产的流失埋下严重隐患。益，依然签订低价出租合同。

3、二是对承租人迟交、不交租金的行为不严格依照合同追究违约责任。租赁合一、公有非居住房屋租赁环节存在的突出问题同中明确约定双方违约责任，由于收受贿赂，受贿人1．权力寻租空间大对承租人迟交、不交租金的行为怠于行使追偿权，从一是选择租赁对象权力大。公有非居住房屋出租而导致国有资产的流失。三是签订长期合同且价格保信息对外不公开，或只通过特定的途径发布，在无引持稳定不变。由于近年来房价处于逐年上升且不稳定入市场竞争机制的情况下，受贿人直接决定由特定的的状态，所以市面上房屋租赁多采取短期租赁的方关系人承租房屋。二是房屋

4、租赁价格决定权大。由于式，租赁价格亦随市场行情逐年递增。然而，受贿人对个人利益无实质影响，管理者在收受贿赂后往往不为使行贿人得益，与其签订长期合同且价格保持稳定以房屋用途、结构和所处地段为标准来确定租金，与不变，造成了国有资产的隐陛流失。特定关系人约定的租金远低于市场行情，或对市场3．现行租金标准滞后行情无全面掌握，随意确定租赁价格。三是监管房屋如H市公房租赁标准租金遵循的是1987年制定使用情况的权力大。受贿人对承租人擅自改变经营的规定，期间虽先后经过1996、1997年两次调整，但范围、用途、搭建违章

5、建筑等情况放任不管，甚至为即便是按照1997年标准，也已历时十几年，在此期间，53房地产市I甬商品房屋价格发生了巨大变化，相对应的房屋租金也金额(即阴阳合同)。部分个体承租人在转租时采用有了大幅上涨。如果公房出租仍沿用1997年标准，无提供营业执照给房屋实际使用人的方式，借以制造双疑制约了公有非居住房屋租金收益的增长，影响国有方雇佣关系的假象，从而规避收取协议租金。在居改资产的增值。非房屋租赁环节中，未按照规定提供公有非居住房屋4．监督管理机制缺乏租赁合同和非居住用房证明，而获得工商营业执照的1996年，

6、H市房管所改制为经营管理直管公房的居多，相关部门在擅自居改非并转租牟利的打击整治房(地)产集团公司，房屋管理权的行使主要依据市力度上稍显薄弱。房屋租赁条例及相关授权，企业化的运作方式导致房(地)产集团公司在公有非居住房屋租赁管理上刚性二、规范公有非居住房屋租赁活动的对策建议不足。一是被动的受理转租审查，由承租人携房屋租1．根据市场行情建立动态的租金标准体系赁合同至物业公司办理转租手续，由上级公司审核同收取公有非居住房屋的标准租金和协议租金是意。对承租人不主动办理转租手续的情况无有效制约维护和管理公有房屋的

7、主要经费来源。近年来，市场措施，造成对承租人转租隋况不能全面掌握。二是在经济的快速发展，既带动了房屋租金的不断攀升，也审核转租事宜时，主要审核是否存在不符合安全标使得公有房屋管理成本不断增加。因此，根据市场行准、有欠租、损坏等租赁纠纷尚未解决、承租人在承情研究建立动态的租金标准体系，既是确保国有资产租房屋内擅自搭建等情形，并不能干涉承租人选择转增值的必要举措，也是壮大、发展公房管理企业的现租对象和决定转租价格。三是对承租人迟交拒交租实需要。建议针对目前协议租金缺乏具体量化标准的金、擅自改变经营范围、用途、

8、改装门面、搭建违章建情况，研究形成裁量协议租金收取倍数的评估标准。筑等情况并无实施处罚的权力，只能依照协议协商解原则上以房屋所处地段位置、房屋面积结构、实际用决或通过诉讼途径解决。四是协议租金的收取不规途和周边业态分布等为评估裁量要素，当前应以不低范。根据H市的相关规定，公有非居住房屋转租期间，于转租租金20％的比例为底线(转租用于非营利性出租人可以向承租人收取市政府规定租金标准(即标事业的房屋另作考虑)。协议租金占转租租金的