房地产开发项目策划前期策划.doc

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1、新世纪花园房地产项目策划前期策划第一章项目所在地环境分析与市场调查第一节宏观环境分析一、经济环境全市生产总值867.25亿元其中，第一产业增加值124.89亿元，第二产业增加值548.10亿元，第三产业增加值194.26亿元，非公有制经济加值563.7亿元，按常住人口计算，人均生产总值20245元。全市高新技术企业已有118家，其中，国家级重点高新技术企业6家，高新技术产品319种。拥有省级民营科技园区4个，国家企业技术中心2家，省级企业技术中心22家，省级工程技术研究中心和重点实验室8家，市级工程技术研究中心47个。共有48项科技成果获得市级以上科技进步奖，其中6项科技成果获得省科技进步奖，

2、共申请专利1059件，其中，发明专利213件，增长126.6%；获得专利授权422件，增长55.2%。科技进步对全市经济增长的贡献率达到51%。世界银行2006年11月在杭州发布的对中国120个城市投资环境的评价报告，是世界银行、国家信息中心针对我国120个城市的12400家企业展开调查，根据各个城市对内资和外资企业的投资吸引力、政府效率以及在构建和谐社会方面取得的成就，进行的城市投资环境竞争力排名。令人吃惊的是，在“外资企业投资环境”排名中，许昌排在河南首位，竟然比省会郑州还要高出18个排名。2007年12月底，市区森林覆盖率达到33.5%，绿化覆盖率达42.7％，绿地率达37.9％，人均公

3、共绿地6.5平方米，市区运粮河等5条内河实现了清水常流。许昌市已成功创建中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家森林城市；国家卫生城市通过了国家暗访。许昌市的城市品牌，在全省18个地市中，位居前列。城市创建既为市区居民创造了良好的生活环境，又提升了市区居民的生态福利。 2004年以来，以东城区为重点，全面推进新城区开发建设。2006年开始，实施许昌至长葛城乡一体化推进区开发建设。截止2007年12月底，东城区建成区面积已达19.7平方公里，建成道路17条，大型桥梁6座，通车里程86公里，形成了“五纵九横”的路网框架。推进区10条道路建成通车，完成绿化面积4.4万亩，实施工业项目51个。推进区道路框

4、架基本拉开，生态水系初步形成，生态绿化建设顺利推进。推进区的开发建设，也使许昌市在统筹城市发展上，走在了全省前列。二、政策环境。依据《许昌市总体规划（2005—2020）》中2010年全市常住人口达到65万，人均住房建筑面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，我市住房总需求为1625万平方米，新增住房355万平方米。根据“十五”期末我市不同收入水平家庭结构比例，规划期内，应建设经济适用住房32.7万平方米，建设 住房建设年度指引 2008年，商品住房建设6402套，建筑面积57万平方米；政策性住房建设2245套，建筑面积12.9万平方米。2009年，商品住房建设6209套，建筑面积55.3万

5、平方米；政策性住房建设2166套，建筑面积12.4万平方米。2010年，商品住房建设5997套，建筑面积53.3万平方米；政策性住房建设2023套，建筑面积11.6平方米。  住房用地供应年度指引2006年，供应商品住房用地0.67平方公里，政策性住房用地0.15平方公里（经济适用房0.07平方公里，廉租住房0.08平方公里）。2007年，供应商品住房用地0.63平方公里，政策性住房用地0.14平方公里（经济适用房0.07平方公里，廉租住房0.07平方公里）。2008年，供应商品住房用地0.59平方公里，政策性住房用地0.13平方公里（经济适用房0.06平方公里，廉租住房0.07平方公里）。2

6、009年，供应商品住房用地0.54平方公里，政策性住房用地0.12平方公里（经济适用房0.06平方公里，廉租住房0.06平方公里）。2010年，供应商品住房用地0.52平方公里，政策性住房用地0.11平方公里（经济适用房0.05平方公里，廉租住房0.06平方公里）。 政策与策略（一） 积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。1、保障住房用地供应，调整住房供应结构。规划期内，应当按照全市住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的

7、70％以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。 2、适当提高住房建设开发强度。针对我市土地资源日益紧缺的现状，依据节约、集约利用土地的原则，规划期内，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，多层住宅容积率1—1.6，多层、高层住宅容积率不大于4.0。 3、停止别墅类房地产开发项目土地供