新建小区项目建议书2016.doc

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1、*******建设小区项目建议书建设单位：********编制单位：江苏大洲工程项目管理有限公司编制人：***（咨登********）电话：编制日期：2016年05月1 目录第一章总论3一、项目概况3二、项目单位概况5三、编制范围7四、主要结论7第二章项目建设的背景、必要性分析9一、项目提出的背景9二、项目建设必要性分析10第三章项目地点与建设条件13一、项目地点13二、建设条件13第四章总图和土建工程方案16一、建设要求16二、规划理念17三、工程总体建设方案17第五章项目建设进度27第六章投资估算和资金筹措29第一节投资估算29第二节资金

2、筹措方案30第三节项目财务效益预测30第七章项目可行初步分析40一、社会效益分析40二、经济效益分析40三、房产销售分析40第八章提出结论与建议44一、结论442第一章总论一、项目概况（一）项目名称：成立房地产开发公司建设小区。（二）项目建设单位：江苏省****。（三）项目建设地点：江苏省*******路南、**河西、S323北侧。（四）项目建设内容：本项目一期规划占地面积约：68085平方米（合102亩），其中腾飞西路代征道路用地面积为7241平方米，沿河代征绿化用地面积为3358平方米，建设净用地面积为57486平方米（合86.18亩）。

3、共236套（多层156户、排屋80户）,容积率：小区整体容积率为1.46，一期项目容积率为1.16，建筑密度为23.37%，绿地率为32%，建筑高度不大于22米；规划地上总建筑面积为66633平方米，住宅面积为34761平方米,商业门店17933平方米,9层酒店7648.78平方米，配套物业用房及会所1255.8平方米，车库面积共5034平方米（多层的车库3115平方米，阳光排屋的车库1920平方米）。住宅面积中1+6+1F多层是20557平方米（阁楼1869平方米），占地约21亩，作为****职工拆迁安置，阳光排屋14204平方米。建筑结构

4、采用框架结构，多层加电梯。同时，建设道路、绿化、围墙及沿张赣河旅游观光带等附属设施工程。本项目一期建设将分两步实施。第一步****自建5栋1+6+1F安置房，由****成立的房地产开发公司出资代建，按照****城镇布局规划，居民点建设进度安排，拆迁安置的156户(共5栋1+6+1F多层)时间比较紧迫，又考虑到安置户的经济承受能力，作为安置房的21亩土地不采取土地出让形式，即不办理房屋产权等相关证件，此435栋156户仅限****职工拆迁安置户购买，安置房利用****的建设用地指标，按照岗埠生态****家园小区的规划建设。安置房无土地出让费，又

5、减少了规划建设部门的一些规费，成本较低，价格也相对较低，而且还减少了很多审批环节，同时也加快了小区建设进度。第二步在安置房建设的同时，再进行阳光排屋和商业门店等商业开发，由****新成立的房地产开发公司申请办理土地招拍挂程序，按照房产开发的流程，分步实施。一期项目建设完成后，最终按照****职工的需求和地方产权相关政策，安置房补交一定的土地出让金及配套费，补办产权证。（五）项目估算投资：一期开发总投入约15944.31万元（详见计划成本费用表）。项目一期分两步实施。第一步自建5栋1+6+1F安置房，成本投入约为4265.04万元。第二步阳光排

6、屋和商业门店商业开发，成本投入约为11679.27万元。一期计划成本费用表总投资估算约安置房商业开发合计（万元）（1）小区建安费3074.313679.006753.31（2）前期费用0.00397.74397.74（3）土地费用0.004888.504888.50（4）基础设施及服务费用931.331398.502329.83（5）其他税费259.401315.531574.93合计（万元）4265.0411679.2715944.3143（六）效益分析：一期项目实现全部销售约18982.18万元（详见计划销售收入表），开发总投入约1594

7、4.31万元，实现利润约为3037.83万元，开发利润率约19.05%。结合城乡挂钩土地周转指标1349.72万元，土地拆迁补偿约1303.6万元，除去拆迁成本1065.88万元，岗西路修建的投入650万元，****综合收益为3975.27万元，收益率为24.93%。类别单价（元/平方米）销售建筑面积（平方米）销售额（万元）（1）多层住宅1900.00214924083.48（2）排屋4000.00142045681.60（3）商业4500.00179338069.85（4）车库（安置）1500.003115467.25（5）车库（排屋）25

8、00.001920480.00（6）9层酒店对外招商，投资人自建，仅出让土地。200.00（土地出让费）合计5866418982.18一期计划销售收入表二、项目单位