设立土地平准基金风险与对策分析.doc

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1、设立土地平准基金风险与对策分析摘要：本文阐述了平准基金的概念，并对设立土地平准基金的风险和对策进行了分析。关键词：土地平准基金风险与对策平准基金又称干预基金，是政府通过特定的机构（证监部门、财政部门、交易所等）以法定方式建立的基金,通过对证券市场、房产市场、地产市场进行逆向操作，熨平非理性的剧烈波动。主要是为了防止股市楼市土地市场暴涨暴跌，以达到稳定市场的目的。设立土地平准基金，是将资金直接用于收购储备土地或将资金放贷给土地储备中心，根本冃的在于平抑地价的非理性波动，避免因土地价格过度波动给社会经济健康发展带来的诸多弊端。为整合房地产资源、平抑房地产行业波动、改善地区房地产经营

2、环境、推动地产行业健康发展，一些地方政府的土地资产运营管理部门、土地储备屮心、房管部门以及政府的创业引导基金都在积极寻求战略合作，酝酿发起设立土地平准皋金。何时设立土地平准基金，应遵循一定的经济规律，本文不在此论述。本文仅就设立土地平准基金的风险与对策进行分析。▲▲1、设立土地平准基金的风险与对策1.1宏观经济及行业政策风险与对策地产收益与宏观经济密切相关。这里主要关注宏观经济虚假繁荣下的地产泡沫。地产泡沫即地价泡沫，就是由土地投机导致的土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。地产泡沫风险就是由地产泡沫给城市土地储备制度实施中带来收益的不确定性。而当对整个宏观经济形势和

3、地产业作出错误研判，将导致巨大损失。对策：肖前，由于受国际金融危机影响，房地产市场低迷，喜接影响土地需求以及土地价格。从屮国城市土地发展上看，土地价格当前处于低位，此时止是低价拿地囤地的好时机。1.2土地储备的收购风险与对策土地储备的收购风险是指在土地收购过程中，由于受让地块的产权归属复杂、地下设施、地块周边环境和地理结构不明，致使所收购的土地和地血建筑有可能存在已抵押、查封的风险，或存在复朵的历史遗留问题,导致土地储备管理工作陷入不必要的法律诉讼而耗神费力；复杂的地理结构和不合理的地下结构会极大地增加开发成本，与较高的收购价格相比形成土地收益倒挂。对策：基金投资方应密切与土地

4、和建筑专家单位合作，有效化解收购不良土地的风险。1.3土地储备的开发风险与对策土地储备的开发风险是指土地储备中心将收购的“生地”开发为“熟地”的开发成本过高，土地收益减少。影响土地开发成本增加的因索有：由于级差地租的作用使不同地域单位土地面积的开发成木不同；将土地开发工程发包给施工企业时，不能科学有效地控制工程造价、施工进度和工程质量，直接或间接地提高了工程成本；盲目开发带来的非成本因索风险。对策：基金投资方应遴选优秀的开发商，实施招投标制度，有效化解开发风险。1.4土地储备过程中风险与对策土地储备过程中风险是指已经进入土地储备库存的土地，由于不能及时盘活推向市场而引起的一系列

5、风险。如积压风险，一旦土地出让未能如期实现或市场价格出现大的波动，将带来巨大的筹资风险和资金压力。它是土地储备制度实施中最大的内部风险，从土地储备的数量方面分析，土地储备库存的土地储备数量不可太少，也不可太多。土地储备太少不能满足市场的需要，需求者就会在土地储备中心外部寻求土地资源，从而弱化土地一级市场；土地储备太多，一方面造成土地和资金的双重积压，土地储备成本增加，另一方面超额的土地储备需要巨额的资金支撑，带来巨大的筹资风险。从土地储备的时间分析，大量的、短时期的土地周转储备，是土地交易的正常储备，不构成土地积压，只有超过土地储备保本期的地块才构成积压储备。财务风险与积压风险

6、并存。土地储备资金是一项长期的巨额投资行为，在土地储备刚刚起步阶段，土地储备和土地储备资金的运作还没有进入一个正常的循环轨道。如果形成土地储备积压，巨额的债务利息，会给土地储备制度的实施带来严重的财务风险。对策：投资方应密切根据市场需求、土地资质、资金实力等把握和确定好储备土地和售出土地的时机和节奏，不断加强基金投资方实力，降低不确定性因素带来的不利影响，并减少土地价格变化带来的风险。1.5土地的出让风险与对策土地的出让风险是指土地出租、出让交易过程中由于各种不确定因素带来的风险。如土地交易“流拍”，使部分地块不能实现顺利转让，结果会导致地价低于成本出售或土地积压。土地交易中的

7、政府行为或政府干预会引发土地储备外部风险。对策：皋金投资方可实施提取准备金制度，防止在出让中发生的不确定性风险。1・6土地储备项目选择、管理和能力风险与对策上地储备项目的整理需要经历规划、建设、管理等一系列环节，设计面广，面临的问题多，其中任何一个环节出现问题，都将带来损失。土地项目的选择要求投资方具有相当大的资金实力、运作经验、操作技巧、人员素质、管理水平和持续经营能力等。如这些方面不具备，也存在很大的风险。对策：应充分利用国家产业结构调整的契机，优化管理和规划，注重实施人才战略，提高优良