土地使用权获取.ppt

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1、第二章土地使用权获取学习目的1.正确看待地段论；2.了解开发地段影响因素，熟悉地块的选择方法；3.了解风水理论在土地选择上的应用；4.熟悉开发商获得土地使用权的方式与策略；5.了解开发商参加土地拍卖会的策略；6.掌握地产开发的时机第一节房地产开发地段的选择一、“地段论”的再认识1.地段论的现实困惑早期信封地段论——90年代中后期，对地段论产生怀疑2.地段论的理性认识首先，地块位置在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。（1）成本角度：楼价等于地价、建筑费、转业费、资金利息、税费和利润之和。（2）开发商在获取土地使用权时，一般用假设开发法计算地价

2、，并以此作为竞标拍卖的依据。第一节房地产开发地段的选择一、“地段论”的再认识首先，地块位置在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。其次，地块位置在房地产开发中不是唯一重要因素。第一节房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（一）市场供求行情（二）地块的自然条件地块与市中心的距离土地承载力地形地势土地面积地块形状日照第一节房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（二）地块的自然条件风力和风向温度降水量自然灾害第一节房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（三）地块的社会条件城市基础设施情况房地产情况社会治安情况政局稳定情况第一节房地产

3、开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（四）地块的环境条件空气污染程度噪声大小绿化程度视觉效果清洁程度第一节房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（五）地块周围的经济条件当地的经济发展状况物价水平工资水平储蓄利率投资水平第一节房地产开发地段的选择二、土地价值影响因素分析（六）政策因素价格限制、税收限制、优惠政策、土地制度（七）人口因素人的数量、人的素质、家庭规模（八）城市规划因素土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）又称建筑面积毛密度，是指

4、一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。第一节房地产开发地段的选择三、优质开发地段的选择原则与方法1.掌握城市建设与规划的发展方向2.掌握所在城市近期建设重点3.充分认识各种用地类型必备的自然条件4.充分的市场调查与研究5.开发商应具有过人的眼力与胆识第二节风水理论与居住区选址第二节风水理论与居住区选址风水又称堪舆，或称卜宅、相宅、图宅、青乌……研究与探讨人们对居住环境进行选择和处理的问题。第二节风水理论与居住区选址一、风水理论与科学技术学科的关系风水理

5、论是集天文学、地质学、水文学、地貌学、气象气候学、生态学、建筑学和人体生命学等多种学科于一体的古代建筑规划设计理论。1.风水学与天文学的关系2.风水学与气象气候学的关系3.风水学与地质学的关系4.风水学与水文学、地貌学的关系5.风水与生态学的关系第二节风水理论与居住区选址二、风水的要求及原则1.整体系统原则8.适中原则2.因地制宜原则9.顺乘生气原则3.依山傍水原则10.改造风水原则4.观形察势原则5.地质检验原则6.水质分析原则7.坐北朝南原则第二节风水理论与居住区选址三、对不理想地址的改选处理方法1.基地地形起伏的处理方法：基地推平，重新建立环境。

6、造价高；不容易和周围环境协调。2.引水聚财：引沟开渠，疏通给排水，实际功能。挖塘蓄水。3.植树补基：遮挡冬季风、保持水土、防止山洪、滑坡等灾害的发生。4.其他方式第三节房地产开发用地的获取第三节开发商获取土地的方式与策略土地使用权出让是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。一、土地使用权出让二、土地使用权出让年限和方式（一）土地使用权出让年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、

7、娱乐用地40年综合或其他用地50年（二）土地使用权出让的方式1、招标出让土地使用权招标出让是由市、县土地管理部门向符合条件的单位发出招标邀请书或者向社会公布招标条件，通过合法招标，向经择优确定的中标者出让土地使用权。招标出让程序发布招标公告：出让宗地的位置、现状、面积、使用期限、用途、规划设计要求。领取招标文件投标开标、评标和定标签定合同登记领证2、拍卖出让土地使用权拍卖出让是由市、县土地管理部门或者所委托的合法拍卖机构，在指定时间、地点，向符合规定条件的用地需求者公开叫价竟投，并以竟投的最高报价向该出价人出让土地使用权的活动。拍卖出让程序房地产企业要

8、科学竟拍获得土地要从公司现有资金、人力资源实力等现状出发，科学选择开发的项目规模。要认真调研，