五星级酒店的开发条件及市场分析

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1、五星级酒店开发条件2011年3月目录一、五星级酒店市场概况二、五星级酒店成功开发条件三、建议一、五星级酒店市场概况综合评定：★★★★酒店业里程碑事件2010年2010年12月2日，国家旅游局发布了关于印发《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2010）实施办法的通知，此标准将于2011年1月1日实施。酒店业里程碑事件下图为五星级店申报流程图：酒店业发展历程增长762.6%增长51%2009年酒店业全年数据统计2009年，一线城市和三线城市的五星级酒店市场平均每间客房收益的差距达到人民币403元

2、，换句话说，一线城市实现了高于三线城市85%的客房收益溢价表现。对比2007年数据，三线城市的五星级酒店平均房价成正增长，但RevPAR呈现负增长。87.64%2010年四季度酒店业情况平均房价差幅63.7%2010年四季度重点旅游城市星级饭店情况2010年浙江省五星级酒店数量2010年浙江省星级酒店已达到约1100多家，其中五星级酒店有45家。备注：以上数据均指在册数据2010年全国五星级酒店共计492家，其中浙江省的五星级酒店有45家，位居全国第一。备注：以上数据均指在册数据2010年浙江省五星级酒店

3、经营状况增长3.2个百分点增长5%2010年四季度酒店业收入比例注：全国11109家星级饭店四季度的营业收入总计为53,663,839.03千元。注：营业收入中客房收入为23,214,765.64千元，占营业收入的43.26%，餐饮收入为23,701,727.68千元，占营业收入的44.17%。87.43%酒店业开业统计表2011年2月相比2010年12月五星级酒店开业数环比大幅下降316.7%二、五星级酒店开发条件成功条件一：良好的选址、精准的定位综合评定：★★★★定位（★★★★）——酒店多维分类五阶段

4、战略分析三线城市综合性酒店国际连锁五星级+=瑞平山酒店条件二、合作团队（内部管理、外部合作）综合评定：★★★战略合作团队（★★★）设计咨询合作团队合作团队公司名称公司标识公司简介公司综合实力酒店顾问（定位）公司浩华酒店管理顾问有限公司国际一流酒店顾问公司行业标杆★★★★★酒店设计公司浙江南方建筑设计有限公司国内知名建筑设计公司★★★高尔夫设计公司北京康多尔球场建设有限公司（暂定）国内知名高尔夫设计公司★★定位设计运营酒店经营管理谈判过程：建议酒店定位报告提交后可与意向的酒店管理公司接触洽谈，如果双方有合作

5、意向可先签署《意向协议书》，然后再签署正式合作合同。谈判时间：从接触到谈判成功最少需两个月，长则达2、3年。酒店设计支持酒店管理公司酒店定位建议酒店开发阶段酒店管理公司选择酒店管理公司寻找=媒人介绍面谈=相亲《意向协议书》=订婚正式协议书=结婚2011.122011.52011.42011.8选择酒店管理公司=找老婆结婚合适＞品牌《酒店定位报告》=优质证书禁止脚踏两只船顶级合作团队参考内部管理团队（★★）条件三、良好的财务状况综合评定：★★★模式一：自主经营模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联

6、盟团体来获得一些支持模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团模式五：委托管理＋特许经营的双重运作模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理投资和管理酒店的6种模式一、酒店自身的营运收入二、酒店采购中的高折扣三、向上、下游产业扩展，形成产业集群四、管理扩张，向饭店管理集团发展五、土地储备的升值效益五星级酒店的投资效益与投资方式酒店的投资成本及回报分析：1、按照建筑单位面积的价格(不包括买地的钱)：五星级酒店一般为：

7、9000—10000元/m²2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数×150万元/间3、以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星级为120m²～180m²4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%5、中国的五星级酒店投资回报率能达到8%或9%，一般投资回报周期为15-20年。6、土建建造成本：1400—1800元/m²，施工方成本：1100-1200元/m²7、对五星级酒店而言，入住率至少达到60%才可盈利，财务分析原则及标准五星级酒店运营收入

8、情况：五星级酒店运营成本情况：运营成本、收入分析运营成本、收入分析客房成本比重11%客房收入比重48%餐饮成本比重23%客房收入比重34%与美国同类投资的比较序号方式细分案例1、贷款土地抵押贷款大部分开发商经营性物业贷款(《光大银行管理办法》)股权信托+股权回购收益权信托其它信托形式3、基金（REITs）置富产业信托基金4、上市锦江股份（600754）首旅股份（600258）华天酒店（000428）金陵饭店（601007）锦江