商圈调查的目的.ppt

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1、門市服務技術士乙級技能門市商圈經營管理商圈的定義與類型商圈的定義：消費者從事購買行為的時候，所考慮選擇到達的購物地區，其所分佈的地域範圍。商圈的類型：１、集中型商圈２、分散型商圈３、商業型４、辦公型５、文教型６、住宅型７、混合型界定商圈範圍的要素(一)１、主要商圈半徑以500公尺為限(1000公尺內為次商圈)２、馬路之分界：凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄杆安全島阻隔、主要幹道＜台北市為例＞（１）東西向道路：民族、民權、民生、南京、忠孝、仁愛、信義、和平．（２）南北走向道路：環河、重慶、承德、

2、中山、新生、松江、建國、復與、敦化、光復．３、鐵路、平交道之阻隔：因鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分成兩個不同商圈。界定商圈範圍的要素(二)４、高架橋、地下道阻隔：因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。５、安全島之阻隔：因安全島阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。６、大水溝：因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。７、單行道：因單行道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。８、人潮走向：由於人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區形成一獨立商圈。商圈的影響因素重要建築物、

3、著名商店。人潮匯集之地段商店群及大型集客場所。競爭同業。互補行業。政府重要之行政中心。街道之行進方向。政府之交通建設。商圈調查的目的1、讓店主或店長更了解社區居民的人口統計特性、社會經濟變項及生活型態等。2、確定商品組合及促銷重點。3、分析商圈是否重疊，規劃中的新店是否會帶來新客戶，或搶走現有商店的顧客。4、調查商圈可協助連鎖店計算在某一地區內應開幾家店。商圈調查的重點與分析步驟1、商圈特徵2、人潮及交通狀況（普查資料、實地抽樣方式）3、消費特徵與人口特徵4、商圈類型5、預估收入、支出與可能淨利6、此區

4、的優缺點評估繪製商圈簡圖(一)1、週邊五百公尺簡圖2、標出重要建築物及樓別（金融大樓，辦公大樓）3、著名商店及影響生活型態之地段特徵（戲院、百貨公司）4、人潮匯集之地段商店群及大型集客場所（超級市場娛樂區、中正紀念堂……之同等類）5、標出競爭店或同性質商店所在之位置、抽樣點之所在位置繪製商圈簡圖(二)可與本企業連鎖店有互補作用之店頭＜大型服飾店、皮飾店精品店、禮品店．．．．＞政府重要之行政中心（縣、市政府之行政機關、稅捐處、區鄉、鎮公所）車站、加油站、學校、停車場、市場、公園．．等特定族群會集場所標出街

5、道之行進方向＜單行道方向＞標出未來促銷活動發ＤＭ之地點．商圈特徵(一)１、商店特色及分佈情況（１）建築型態（２）行業型態（３）分佈家數２、住宅特色（１）建築型態（２）分佈情況（３）密集度商圈特徵(二)３、集會場所（１）場所類型（２）聚集人口類型（３）動線４、競爭者分析（１）營業額（２）來客數（３）毛利影響商圈範圍的因素一、商品種類（選擇性、購買行為）二、賣場大小（坪效）三、行銷策略（4P）四、競爭程度（取代性）五、人口密度（人口結構、戶數、所得水準、消費水準）六、交通狀況（精華地段、都市機能、未來發展）

6、人潮及交通狀況１、主要人潮之走向（１）固定住家及辦公戶數（２）流動人口數（３）人潮分佈圖２、人口、住家戶數推算（１）固定住家，辦公戶數（２）流動人口數消費特徵與人口特徵１、消費者分析（１）消費群：年齡、教育程度、性別、職業別收入。（２）生活形態：商圈屬性、家庭之生活形態、家庭成員、家庭總數。２、平均每戶全年收支情況表與圖預估收入、支出與可能淨利１、以抽樣點之實際坪數與租金之調查２、預估每次消費金額３、每日來客人數預估４、可能業績５、固定費用６、預估變動費用７、預估淨利商圈立地規劃各業態商圈選址要點：接近

7、目標客群。行業的類別：零售、餐飲、文教、技術、勞務、租賃。消費者的購物習性：計畫性、便利性、衝動性。同業集中性。地點集客力。成本負擔。立地評估的目的一、了解優良立地的基本三條件是否具備；三條件分別是：(1)開店十年以上持續力如何？是否具未來性？可持續經營十年以上。(2)足夠的集客能力。(3)進出容易的門市腹地。立地評估的目的二、確定立地條件的三要素是否具備；三要素為：(1)戶數、人口的支持－至少支持一家店的人口數。(2)道路、交通工具－可抵達店舖的購物方法。(3)賣場面積大小、吸引顧客的能力。三、估算營

8、業額是否準確度高、誤差小。四、營業計畫擬定的依據。立地條件評估內容一、商圈周圍的居住者條件二、商圈周圍的交通條件三、商圈周圍的吸引力條件立地條件判斷基準１、營業力：消費者支出，商店可獲得部分。２、方便力：消費者對於商店之時間、距離等。３、成長力：人口、所得、及商店數。４、競爭力：商品種類、數量，相對於競爭商店比較。５、吸引力：商品取代性、誘因６、共存性：異業結盟空間。７、獨特性：商店或商品差異化。８、財務性：固定成本的投入是否達損益平衡。商