三四线城市商业地产项目为何成功少失败多.doc

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1、三四线城市商业地产项目为何成功少失败多三四线城市商业地产项目为何成功少失败多三四线城市商业地产项目为何成功少失败多三四线城市商业地产项目为何成功少失败多　　三四线城市商业地产项目为何成功少失败多提要：中国的商业地产还是一个非常年轻的规模大产业，活跃在大中城市商业地产操盘手屈指可数，虽然他们精通商业地产　　三四线城市商业地产项目为何成功少失败多　　随着我国经济结构调整的深入与加速，许多省份的三四线城市经济发展异军突出，三四线城市的崛起，将成为我国新时期经济发展的新支点。　　三四线城市经济的发展，促进了商业地产的

2、迅速发展。一个人口不足百万的三四线城市，10万㎡、20万㎡，甚至50万㎡的商业遍地开花，而且有愈演愈烈的趋势。商业规模，需要一定的人口规模与收入水平及消费能力的支持;商业地产需要科学专业的前期定位规划、中期招商、后期运营的管理来保证其成功，并且运营策划与市场推广要贯彻始终。　　所以，许许多多的商业项目，接下来的问题是招商告急、销售受阻、资金连断裂……一个个硕大的商业广场，冷冷清清，门可罗雀。　　一、三四线城市商业地产为何屡败屡战？　　那么，三四线城市的商业地产开发为什么屡屡失败，而又在接连不断的开发呢？这也许

3、和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关。　　1、误读商业地产需求　　商业用地规划与开发，是三四线城市经济城市化发展的需求，并非完全是市场需求产生的。中央关于建设新农村政策下达以后，城市化进程就成了三四线城市经济发展的重要指标。城市化进程，无非就是农村人口向三四线城市规模聚集，开发建设新的城区。既然是新规划建设的城区，那么就要有长远的规划蓝图，就要设置有那么几个商圈，那么几个商业广场。既要有城市核心商圈的基点，也要有几个城市副中心的陪衬。　　于是，在新城区规划中，一个个商业用地项目就浮出水面，而且当地政府以新城

4、区cBD、金融商务区等规划蓝图来鼓励和吸引当地开发商投资开发商业地产。在住宅开发和需求市场逐渐饱和的三四线城市，商业地产自然成了本土开发商的淘金热点，商业也成为政绩的形象亮点。　　就这样，一个个商业广场、一座座商业摩尔，各类型的城市综合体相继奠基开发建设，都市商业争先形成。而其，三四线城市稀少的人口规模和购买力，五年、十年以后才能支持这样的商业体量。所以说，这些新城区开发控制规划、商业发展规划是否经过科学论证，就值得怀疑了。　　2、身板不硬谈何打铁　　商业地产开发商，往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既

5、缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念。有人说，住宅开发是小学生和中学生做的，商业地产是大学生与研究生做的事情。三四线城市的开发商，往往和政府部门有着良好的合作关系，于是，他们也成为政府城市化进程建设的排头兵，积极参与政府推出的商业用地竞拍。然而，这些本土开发商，大多是从住宅项目开发起家，从没接触过商业地产，对商业地产开发缺乏深刻认识和实践经验。他们往往把商业地产作为住宅项目来操作，先考虑项目产权物业的销售，再考虑招商与商业运营。　　当然，三四线城市商业项目的开发，突出产权商铺销售的做法，还归咎

6、于他们不具备商业项目开发运营的资金实力和专业技能。　　在这样的项目营销与操盘前提下，三四线城市的商业项目，往往轻视前期的商业规划、轻视运营、轻视招商，更在乎如何尽快将项目产权商铺销售出去，如何尽快回笼资金。而没有前期科学的商业规划和运营理念，即使把商铺全部卖完，这个商业项目也旺场难显，只能成为空置的商业。　　3、政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格　　三四线城市的政府规划部门，往往缺少商业规划管控与正确引导和审批经验，没有很好的起到“统筹规划、严格把关”的作用。其实这宏观规划的里面，某些地方政府部门除了过多

7、地供应商业用地，造成商业地产项目总体规模面积过剩外，政府的规划部门也有一定责任。　　众所周知，三四线城市的政府规划部门，历来以规划建设住宅和城市公共建筑为主，原来老的旧的商业建筑，也是由省市商业部门把关建设。所以，地方政府规划部门熟悉商业规划的人才甚少，更不熟悉商业地产项目的运营机制和经营原理，所以也就不能很好地为开发商上报的商业规划设计方案把关和审核。一些前期商铺销售好，冷场难旺的商业就这样形成了。　　当开发商发现商业项目原有的设计规划，不符合主力店商家的商业经营要求，需要做项目的局部调整时，规划部门又以坚

8、持原则为由，坚决不同意调整修改，从而造成主力店不能进入，项目招商困难。　　4、商业地产运营服务伙伴不专业　　服务于三四线城市的营销策划公司，大多是从住宅项目营销策划与销售代理转型过来，对商业地产同样缺乏实战操盘经验;而一二线城市的招商公司又对三四线城市水土不服，对三四线城市商业地产理解不到位。　　在三四线城市生存和发展的营销策划公司，大多是从住宅营销策划合销售代理起家的，他们在住宅销售中，经验丰富，