商业物业管理公司提前介入商业地产项目的意义.doc

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1、商业物业管理公司提前介入商业地产项目的意义商业物业管理公司提前介入商业地产项目的意义商业物业管理公司提前介入商业地产项目的意义商业物业管理公司提前介入商业地产项目的意义　　商业物业管理公司提前介入商业地产项目的意义提要：现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过房地产资料下载　　商业物业管理公司提前介入商业地产项目的意义　　现阶段，在全国出现了许多在建的各种类型的商业地产项目，这个现象让人既高兴，又担心。高兴的是越来越多的人发现商业地产的重要性，更多

2、的人加入到这一淘金队伍中，担心的是这些即将投入市场的新项目有多少能够经得住市场的检验，而最终成为赢家？　　每年都有新的竞争对手加入到这个市场，但是终端消费者是有限的。如何在有限的消费者面前成为首选的体验、休闲、消费、娱乐的场所？必须在项目的每个阶段都要严格认真地对待。经营成功的商业地产，必须要从以下几个方面入手考虑：　　思考一：商业定位　　商业定位很关键，是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化

3、经营非常重要。　　思考二：开发商对已出售的商业物业需不需要管理？　　现在，开发商的普遍心理是尽快将商业出手，至于出手之后，要不要进行商业物业的管理，有的开发商压根没想过，有的则是有心无力，因为在商铺全部销售之后，所有权与经营权是完全归属业主的，开发商无权干涉。　　正因为如此，开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。这就是开发商不规划商业业态，致使进驻的业态与居住人群的消费习惯、消费能力、品位对接不好，大家都受损失的结果。开发商品牌受损失，楼盘的品质下降，租金下降，业主和

4、投资者未来不能获得高额稳定的租金收益，投资受损。　　由于商业地产涉及到两种业态，三个过程，关系到四方利益，事关重大，牵一发而动全身，所以，品牌开发商在出售商业地产前，一定要做商业物业的规划。　　商业与房地产开发是两个不同的行业，房地产商懂得房地产开发，却不懂商业；做商业的人，只懂商业，不懂房地产开发，造成了有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。开发商不应盲目的建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等等，这样项目比较容易获得成功。　　涉及了三个过程

5、，第一个过程是开发商开发项目，是以亿为单位来计算的，是开发行为。第二个过程是投资人把项目分割后买下，是以百万为单位来计算的，是投资行为。第三个过程是承租人租赁商铺，是以几十万为单位计算的，是一种经营行为。三个过程中，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。　　关系到四方利益，开发商、投资人、经营者，包括周边居住的业主都有利益。所以，开发商应该积极承担这一角色，对商业物业进行统一的管理。关于所有权与经营权的问题，商管专家给开发商支个招：卖之前要与买家签一个补充协议，限制他们在规定的业态范围

6、内进行招租或经营。　　思考三：商铺二级市场承待建立　　一是一般来说，同一地段的商铺价格应该是同一地段住宅价格的5—7倍，而目前只是2倍左右，有巨大的价格炒做空间，这个空间不是在一级市场实现的，必然要在二级市场实现。这就好比股票，不会在发行环节爆涨多少，而是在二级市场炒出来的。因此，炒做空间决定了要有发达的商铺二级市场。　　二是投资商铺，带来的问题是风险特别大，结果无论是好或不好，都会延伸出二级市场。如果好的话，就如同住宅的押旧换新似的，投资者想换一个更大更好的；如果不好，投资者就急于要出手。　　三是不动产投

7、资只是投资的一个方向，不动产的优势在于高收益的同时风险较低，但随着金融投资品种的不断增多，投资者的投资方向有可能发生转变，就会把原来的投资品种吐出来。”　　看来，如果说一级市场是“晴雨表”的话，那么二级市场就是“温度计”了，能更直接、更准确地反映商业地产的价值。　　思考四：商铺三级市场的开拓　　商铺的三级市场，即包租市场，是由异地投资置业延伸出来的。比如，外省人在南京投资商铺后，不可能有太多的时间去打理琐碎的事宜，而同时投资者又要求稳定的投资回报，这就需要中介人或中介公司帮助投资人在三级市场进行出租。其实，

8、包租市场在南方发展得已经非常成熟了，南京却一直没有任何动作。比照包租市场非常活跃的上海、广州等城市，它们周边的城市发展也非常好，像上海附近的苏州、杭州，广州附近的深圳、香港，因而异地投资具备了充分的条件，包租市场自然也很活跃。所以现在南京要积极的走出去，放低姿态，吸引外地人到南京投资。商管专家估计，未来南京包租市场主要有两个延展的领域，一个是高端住宅市场，另一个是商铺。　　思考五：商业地产讲求地段吗？　　众所周知