城市商业规划与网点布局理论.doc

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1、城市商业规划与网点布局理论城市商业规划与网点布局理论城市商业规划与网点布局理论城市商业规划与网点布局理论城市商业规划与网点布局理论　　城市商业规划与网点布局理论提要：按照中心位置理论学说，城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。对于中央商业区地域范围的界定物业论文　　城市商业规划与网点布局理论　　城市区位理论　　对于城市区位问题的论述，主要有以下几种理论模式：　　（一）杜能的土地价值理论　　在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能（VonThunen）指出，不同经济活动的现实区位，

2、取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。因此，商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。而对于工业企业来说，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是与其前、后序产业相互毗邻，要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。因此，工业企业对城

3、市中心地带土地的投标地租一般并不高。这样，城市中心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围，分成高、中、低不同的几个级别。　　（二）加纳模式　　将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年，加纳（B．j．Garner）进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系

4、列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。　　加纳模式的主要思想可概括为：高门槛（所谓“门槛”threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入）的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中，由于商业企业都是为其周围的居民服务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限，以人口门槛（PopulationThreshold）作为门槛高低的简明指标。当然，某一企业“门槛”水平的高低，是与其自身的特征相关的。

5、　　此外，通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析，总结出商业区空间布局的几个特征：　　1、经济规模较多的高门槛经济活动（如百货、服装、珠宝等），往往靠近地价峰值区，占据着地租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列的其他职能活动（如银行、餐馆、面包店、家具店、家用电器店等）。　　2、任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。　　3、随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在商业中心的边缘地带布局。　　4、在任何一级商业中心的典型职能内，每一项职能的

6、次序也是按门槛高低的顺序系列排出的。　　加纳理论的不足之处主要在于：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足，道宁（P．B．Downing）进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。　　（三）中心位置理论　　中心位置理论是由沃尔特?克里斯泰勒（walter．christaller）于1933年创立的，后经奥古斯特．廖什（August．Losch）补充和修正。

7、这一理论从分析不同生产点之间的相互作用出发，推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同，因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。一般情况下，凡门槛较低的货物，其相应的销售范围也较小，这类货物称为低级货物。那些门槛水平高、销售范围广的货物，称为高级货物。但是，往往由于门槛的限制，每个商业中心并不能提供所有的货物和服务，而且，货物供应点出现的实际频率，还与货物的等级成反比。低级货物在很多中心地都可购到，而高级货物只能在少数地主得到供给。由此，史里斯泰勒认为，中心位置货物供给点

8、都能排列成有序的等级序列。　　按照中心位置理论学说，城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。对于中央商业区地域范围的界定，墨菲（R．E．murphy）和万斯（j．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商业职能来划分。在实践中，有些城市以零售商营业额的大小为中央商业区内外分界的标准；有些城市则以土地价格来划定其中心商业区的范围。　　国外城市商业区位理论的研究是