公共租赁房建设规模决策机制研究-论文.pdf

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1、重庆大学学报(社会科学版)2014年第2O卷第1期JOURNALOFCHONGQINGUNIVERSITY(SocialScienceEdition)Vo1．20No。l201445doi：10．11835／j．issn．1008—5831．2014．01．006公共租赁房建设规模决策机制研究林立，孟卫东(重庆大学经济与工商管理学院，重庆400044)摘要：公租房建设是中国的一项重要住房保障制度。文章建立了在两种建设模式下的公租房建设博弈模型，探讨了中央政府和地方政府在公租房建设中的利益关系。研究发现，在两种建设

2、模式中，公租房收益和商业住宅收益之间的差距对于公租房建设比例、地方政府用地规模和收益等都具有重要影响，但是就中央政府而言，其更倾向于按差异化的比例进行公租房建设。关键词：公共租赁房；建设规模；差异化比例模式；固定比例模式中图分类号：F293；31．文献标志码：A文章编号：1008-5831(2014)O1-0045-05～、问题的提出公共租赁房制度是2006年以后中国逐步发展起来的一种政府保障性住房政策。公共租赁房(以下简称“公租房”)是指由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受得起的价格，面向城市中等偏

3、下收入住房困难家庭出租的住房⋯。它主要针对廉租房和经济适用房制度之间的边缘人群(即所谓的住房保障“夹心层”)。公租房制度在全国推行以来取得了很好的社会效果。众多学者从公租房的建设模式、融资模式、运作机制、经济可行性等方面进行了广泛的研究。但是由于公租房具有保障性质，导致公租房建设的投资收益率低，并对当地房地产市场形成压力。所以，在土地资源有限的情况下，作为理性人的地方政府并不愿意大规模、持续地进行公租房建设。因此，如何制定一个合理的公租房建设比例，激励地方政府进行公租房建设，是中央政府迫切需要解决的问题。本文从国

4、家宏观调控的角度，探讨根据中国各地区经济发展水平，合理制定公共租赁房建设比例的问题，从而保障公共租赁房制度能够在全国有序推广和实施。二、基本假设及模型假设中央政府要求地方政府进行公租房建设，以解决低收入家庭的住房困难问题。在确定公租房建设规模时，首先由中央政府向地方政府提出建设比例；地方政府根据该建设比例提出自己的用地指标，并报中央政府审批。地方政府i(i=1，2)每年的用地指标是s，计划按比例将其中的k用于公租房建设，将余下的(1一k)用于商业住宅建设。由逆向推导法，地方政府的征地成本为C。(S)=O,iS，其

5、中o表示不同发修回日期：2013—03—22作者简介：林立(1974一)，男，重庆合川人，重庆大学经济与工商管理学院博士研究生，主要从事产业经济、技术创新管理研究。重庆大学学报(社会科学版)2014年第20卷第1期展水平地区的单位征地成本。地方政府i用于公租模式2：执行统一的建设比例。房建设地块的单位收益为，投资于商业地块的单根据地方政府申报的用地指标s，中央政府确位收益为r且a，即建设公租房定一个在全国范围内执行的公租房建设比例k。中的收益小于投资商业住宅的收益。因此，地方政府i央政府的目标在于增加公

6、租房的供给比例，此时中的收益函数为：央政府的效用函数为：7『=r。kiS+r·(1一k)S一aiS(1)仃=k(S12+S)(5)令k。：k=k，将(2)带入(5)可以得到：由7r对s的一阶最优条件可得：：+仃=kf+r(1一k)一2aS=0从而可以解得：s=二÷(2)由7r。对k的一阶最优条件可得：显然，当k一定时，由于

7、1和地区2的用地规就中央政府而言，有两种不同的方案确定地方模及其收益为：．政府的公租房建设比例：一是按照各个地区的实际情况实行差别化建设比例，二是全国执行一个统一的建设比例。专一]模式1：差别化建设比例。根据地方政府申报的用地指标S(i=1，2)，中193"1216a央政府确定地方政府的公租房建设比例k(i=1，2)。中央政府的目标在于增加公租房的供给比例，此时中央政府的效用函数为：S22仃l=klSl1+k2S2l(3)将(2)带人(3)可得：kl(l一(r61一rn)k1)-—————一+133"22—16—

8、ak2(r62一(r一)k2)(4)22a2由7r对k的一阶最优条件可得：OqTcl相应地，可以得到中央政府的效用函数7r，。：d三、模型讨论!二三二：0结论1：在模式1中，k(i=1，2)是／，的增2a函数；S和7r取决于r和a的相对水平。从而可以解得：k=由k、S和7r的函数表达式可知，上述结论显然成立。该结论说明，就中央政府而言，中央政府对————————————一