长兴岛『玖珑湾』产品定位及开发策略建议

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1、中国·长兴岛『玖珑湾』产品定位及开发策略建议同策咨询·浙江2011.5总建约60万方的大型综合性项目快速发展中的长兴岛临港工业区我们应该用更高的视野来审视“玖珑湾”审视长兴岛2005年6月——省政府作出举全省之力开发建设长兴岛；长兴岛临港工业区列入辽宁省“五点一线”对外开放重点区域之一；2010年4月——长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区；长兴岛面积252.5平方公里，中国第五大岛，长江以北第一大岛；国家级经济开发区、辽宁“五点一线”重点区域整岛开发上升到国家层面，发展前景看好！长兴岛是中国与新加坡继苏州工业园区之后第二个合作项目；长兴岛管委会享有较高的政治自主权，为岛屿开发

2、奠定了行政基础；以苏州工业园区作为蓝本，我们对长兴岛的开发充满信心；世界500强大型企业陆续进驻，整岛开发蓬勃发展STX造船万邦集团IMC赫格雷制药港华燃气船舶配套产业园天瑞集团恒力石化天诚燃气浦项制铁集团大阳日酸北首光源三垒机器光汇石油敦豪国际酒店全面对接辽宁省环渤海经济圈重点建设区，借助“国家级开发区”概念全速发展；优化提升经济结构，加快城市化进程，建设宜居型中等港口城市；集成式推进科技创新，提高临港产业园区的质量和水平，集约化开发资源环境；改革创新先行区对外开放先导区临港工业集聚区生态建设示范区和谐宜居新城区国家级开发区常驻人口100万预计到2020年生产总值1300亿元地方财

3、政120亿元港口吞吐1亿吨从规划来看，长兴岛将按照中等城市标准进行打造10年GDP排行第一步：在第十一个五年计划期间至期末，主要建设以出口加工为主的临港工业区和发达国家为合作对象的、以装备制造业为核心的现代制造业基地；第二步：通过开发，利用深水岸线资源，建设物流仓储基地和自由贸易区。用现有的眼光来看这是一座岛屿[长兴岛]用未来的眼光来看这是一座城市[长兴市]审视玖珑湾项目名称总户数嘉恒广场1126兰亭假日448朗庭山700益凯蓝岸700长兴湾948滨海假日1200敦豪海郡1080海悦花都——琳熙美地——慧海湾——海上郡1855STX海景花园二期B564朗庭山嘉恒国际四期海景花园琳熙美

4、地长兴岛管委会高中、初中、体育场长兴岛国际会议中心益凯蓝岸兰亭假日长兴湾海尚郡联华一号东方.波尔多慧海湾海悦花都2010年总去化52万平，单项目年平均去化6-8万方2010年长兴岛市场表现成交套数成交金额成交面积576522.53亿元52.66万㎡备注：数据来源于政府备案在售项目去化量达80%以上.2011年市场竞争表面温和，但是未知项目体量巨大，实质竞争暗涌还是存在的。地块用途详规B地块住宅占地32667规建65334容积率2C地块住宅占地25455规建50910容积率2D地块住宅占地29833规建59666容积率2E地块住宅占地89630规建134445容积率1.5F地块住宅占地

5、31534规建47301容积率1.5G地块住宅占地24920规建37380容积率1.5H地块公寓占地26067规建52134容积率1.5I地块商业占地27639规建0容积率J地块商业占地51188规建0容积率按照目前市场去化速度。保守估计本项目整体销售周期需要6-9年；按照目前市场正常去化速度来预估本项目大致的去化速度；以预判的项目开发周期来作为项目后期定位的重要依据；综合考虑到城市发展、板块成熟、经济发展等等未来因素；待发展区域发展模式情况定性阶段实现阶段1年1-2年1-2年初具规模逐步成熟跨越发展明确发展方向政策+环境逐步拉动区域发展成熟明确规划营造环境制定发展规划逐步细化发展脉

6、络逐渐磨合成本投入创建环境随区域政策不断明确，国家建设不断投入，区域成熟化需要时间逐步实现；区域发展成熟拉动整体市场与土地属性不断升值；整体市场升值对区域市场形成再促进作用，形成良性循环；预计5-6年后，长兴岛区域将发展成为成熟化热点经济技术开发区；目前阶段[长兴市]岛屿快速发展期，城市日新月异；[玖珑湾]60万平米规模、6-8年的开发周期；融入城市的整体发展踏准城市的发展节奏我们理应成为城市发展的坚实脚印审视整体规划虽然过去规划改动较大，但是从规划理论上来看产业区与城市功能区相互区隔的方向不会改变产业区生活区规划会考虑利用最佳的自然资源打造城市生活区打造良好的生活区是工业园区建设的

7、必要条件，用以吸引高端人才的入驻；苏州工业园沿金鸡湖形成城市感浓郁的生活区，为产业园的发展提供条件；深水港浅水制造区海景沙滩在91公里海岸线中，本项目所在地海景具有突出的资源优势，成为城市主要城市生活区的机会明显；长兴岛的海岸特征直接决定了长兴岛的产业分布与规划；深水港的港口区、浅水部分的制造业区分布符合常规逻辑；规划分析：虽然整体规划上设计启动区块，但是往往拥有一定功能基础的区块将会得到率先发展；123规划中①处虽规划为主要生活区，意图在与大陆板块之间加