债市启明系列：如果房价止涨，居民资产何去何从？-20200108-中信证券.pdf

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1、证券如果房价止涨，居民资产何去何从？债市启明系列｜2020.1.8▍▍中信证券研究部核心观点根据《中国家庭财富调查报告2019》，我国城镇居民资产以房产为主，占比超过70%，这在很大程度上源于过去房价的飞速上涨。然而，随着政策控房价的态度越来越明确，2019年不少地区房价出现了一定程度的调整。如果未来房价止涨，居民资产结构将如何变化？明明▍城镇居民资产中房产的“持仓”比例超过70%。过去二十年，中国房地产市场蓬勃首席FICC分析师发展，投资房地产的收益超过了大部分资产。在中国居民的资产配置中，地产的仓S1010517100

2、001位最重。根据经济日报社发布的《中国家庭财富调查报告2019》，城镇居民的资产中有71%投资于房地产。与之对应的是，中国城镇居民持有金融资产的比例远低于大部分发达国家水平。▍地产投资逐步回归正常收益，增持房产的根基发生动摇。从百城住宅价格指数看，各线城市房价增速均在放缓。一线城市房价自2018年开始涨速归零，二三线城市章立聪增速均呈现逐渐放缓的趋势，目前同比已经降至5%以下。如果进一步下降，未来固定收益分析师预期收益率不排除低于部分固定收益类产品的可能。从结构上看，部分城市房价已S1010514110002经出现了明显

3、的压力。如果房价不涨了，居民资产结构会发生变化吗？我们希望借鉴国外经验作为佐证。▍部分发达国家经验表明，房价与居民的房产“持仓”具有较强的相关性。从德国、新加坡（房价相对稳定）和日本（房价长期下降）三个经济体房价与居民房产“持仓”的关系来看，在房价止涨或者下降时，居民资产中房产的占比将趋于下降。在房价增速回升时，居民存在增配房产的动力。余经纬固定收益分析师▍形成这种现象的原因主要在于两个方面：①房价本身就是房产价值的一部分，②二S1010517070005套房房主的换仓行为。第一，由于房产的现值会跟随房价波动，且居民持有的

4、房产以外的资产（主要是金融资产）在多数时间是不断增值的。因此，只要房价止涨或下滑，那么房产的“仓位”便会自然下降。第二，房价上涨时，居民有动力购买二套、三套房，但是在房价止涨或下行周期中，房产相比于金融资产明显处于劣势，便催生出了二套房持有者的换仓需求。空置二手房的供给增加不仅会挤压新建住房需求，而且其本身并不会从总量上增加居民对房产的配置，仅仅是结构上的转移。▍结论：从国际经验来看，房价止涨或下降将会使居民资产配置由房产逐渐向金融资产转移。我国居民资产中房产的仓位较高，在“房住不炒”，房价增速放缓的大背景下，居民资产配置

5、由房产向金融资产转移是大势所趋。但是考虑到当前二三线房价增速仍然相对可观，叠加“稳房价”的目标，房产的配置比例虽然大概率见顶，但也不至于快速下行。因此，居民减配房产，增加金融资产配置将是一个潜移默化的过程。在房价上涨预期逐渐弱化的情况下，二套房房主换仓可能是主要的推手。证券研究报告请务必阅读正文之后的免责条款债市启明系列｜2020.1.8目录国内房价与居民资产配置.................................................................................

6、.................1居民“重仓”房产..................................................................................................................1房住不炒，房价涨幅不再..................................................................................................2他山之石，房价如何影响房产

7、“持仓”？............................................................................4德国...................................................................................................................................4新加坡.............................................

8、..................................................................................4日本...................................................................