房地产行业2020年投资策略：政策纠偏终有时，寻找逆周期龙头-20191229-申万宏源.pdf

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1、政策纠偏终有时，寻找逆周期龙头房地产2020年投资策略证券分析师：曹一凡A02305181100022019.12.29主要内容1.“稳字当头”，政策双重改善2.一二线触底回升，棚改或是最大变量3.拿地开工比创新高、明年销售小幅下行4.重视安全边际、寻找逆周期龙头21.1“稳”字当头，因城施策边际再均衡我们认为政策是2020年板块估值上修的主要驱动力，房住不炒大基调下因城施策保障刚需。随着2019年下半年以来去化下行，销售面积增速在0左右震荡，各地方政府行政政策开始边际再均衡。因城施策下各地方城市步入独立地产周期保障刚需调控政策开发商补库成交上行库存下行价格上行改善存拉动投资12345政府“

2、稳地价稳房价稳预期”房住不炒政策收紧6因城施策边成交下行库存上行价格下行际再均衡7891www.swsresearch.com资料来源：国家统计局、申万宏源研究31.2板块窄幅波动、2020年政策边际改善我们预计2020年整体调控框架稳定，板块进入窄幅波动区间。房住不炒定基调，因城施策防失速。住建部2020年会议继续提出着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。房住不炒大基调下板块进入窄幅波动区间落实房地产长效管理机制，不相继出台公积金新松绑限购，央房地将房地产作为短期刺激手段政、新国八条，提行首套房重启产营60新国六条，鼓励住高二套房首付比至“认贷不认房”改增房消费；房贷利率60

3、%；上海、重庆标准50七折，首套房首付正式实施房产税严肃查处“首付贷”，防比20%,契税下调至范泡沫；北京、广州认1%330新政，非房认贷40限购城市首套房首付比十九大提出30降至25%加速建立购租并举住房制度20100上海加码“认房又认相继出台国四条、国(10)新国五条出台，央行地贷”，天津首付参考商十一条、新国十条、方分支机构可自行提高贷因素落实一城一929新政，提高首套(20)首付比及贷款利率；自侧、因城施房首付至30%，二套有住房出售严格计征非限购城市首套房首策的长效调房首付40%20%所得税付比降至20%，二套控机制(30)房30%2005-07-012005-11-012006-0

4、3-012006-07-012006-11-012007-03-012007-07-012007-11-012008-03-012008-07-012008-11-012009-03-012009-07-012009-11-012010-03-012010-07-012010-11-012011-03-012011-07-012011-11-012012-03-012012-07-012012-11-012013-03-012013-07-012013-11-012014-03-012014-07-012014-11-012015-03-012015-07-012015-11-012016-0

5、3-012016-07-012016-11-012017-03-012017-07-012017-11-012018-03-012018-07-012018-11-012019-03-012019-07-012019-11-01商品房销售面积:累计同比70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比2020年政策边际改善300%行政宽松250%货币宽松行政宽松货币宽松行政中性200%货币边际宽松行政收紧行政收紧150%货币收紧100%货币收紧货币宽松货币中性偏紧50%0%沪深300申万房地产指数www.swsresearch.com资料来源：Wind、申万宏源研究41.3调控范围臻至极致2016年9

6、月30日以来，累计百城以上出台或升级了限售限购等调控，囊括了所有一二线及重点三四线城市。2019H1仅4个城市新增或加强调控政策。22016年930以来调控囊括了所有一二线城市及重点三四线2016201720182019H11城约60城约31城及海南省约3城北京、广州、重庆、杭州、南京、成都、厦门、福州、泉州、西安、长沙、宁波、沈阳、青岛、南昌、新增限售或调控升级城市上海海南、上海、深圳、成都、重庆、西安丹东、、大连苏州、、宁波赤峰、沈阳、哈尔滨、长春、丹东、郑州、太原、石家庄、长春、南宁、昆明、贵阳、北海、东莞、保定、菏泽、宁波等约15城约67城约23城及海南省约4城北京、广州、天津、杭州、

7、南京、北京、上海、深圳、杭州、成都、厦门、西安、长沙、宁波、南京、成都、苏州、厦门、新增限购或调控升级城市无锡、福州、沈阳、青岛、济南、海南、上海、深圳、南京、成都、长沙海口、、西安丹东、、杭州西安、、大连赤峰、沈阳、昆明、扬州、青岛福州、济南、郑州、东莞、南昌、郑州、石家庄、兰州、北海怀来、苏州吴江区、昆山等、东莞、佛山等www.swsresearch.com资料来源:各地方政府网站、申万宏源研