商住楼产品定位与商业定位报告.doc

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1、2006年8月北京市第七街区三期B10商住楼产品定位与商业定位报告目录第一章总体市场回顾总结分析一、宏观经济分析1、北京国生产总值分析2、北京全社会固定资产投资分析3、北京可支配收入分析4、消费性支出分析5、消费价格指数分析6、人均住房面积及商品房开发分析7、外商投资分析二、城市规划和城市化进程1、北京城市布局分析2、北京城市化进程分析2.1、城市化进程2.2、城市的扩2.3、人口的郊区化2.4、基本影响3、其他影响因素3.1、奥运对北京未来发展的影响4、人民币升值影响分析5、小结三、05年北京房地产市场运营状况分析1、房地产开发投资完成情况2、房

2、地产开发当年资金到位情况3、住宅用地供应情况4、住宅施工、新开工情况5、住宅供销情况5.1、商品住宅现房供销情况5.2、商品住宅期房供销情况5.3、存量住房交易情况6、住房价格情况6.1、商品住宅期房预售价格。6.2、存量住房买卖价格。四、06年第一季度北京房地产市场运营状况分析1、房地产开发投资完成情况2、房地产开发当年资金到位情况3、住宅用地供应情况4、住宅施工、新开工情况5、住宅交易情况5.1、商品住宅现房交易情况5.2、商品住宅预售交易情况5.3、存量住房交易情况6、住房价格情况6.1、商品住宅预售交易价格6.2、存量住房买卖价格第二章区域

3、市场回顾总结分析一、丰台区域市场宏观经济概述1、房地产开发企业投资保持快速增长2、经济适用房建设稳步增长3、商品房销售增长迅速二、丰台区域商务、商业市场分析1、北京丽泽商务区--重点发展现代服务业2、中关村科技园区丰台园--生物医药电子信息为主导产业3、大红门特色商业街4、木樨园商业圈5、丰台商务核心板块分析6、丰台区域产业结构分析7、商务产品消费市场结构总结三、丰台区域消费市场分析1、年龄结构分析2、丰台区消费市场客群职业统计分析3、购买面积分析4、价格分析5、区域客群来源统计分析6、本项目后期市场预测四、区域竞争市场分析1、区域同档次竞争项目价

4、格走势分析2、区域竞争项目供给与去化量一览表3、区域竞争分析总结第三章B10商住楼销售策略方案一、项目分析1、项目概况2、商住楼项目SWOT分析3、产品定位4、客群定位二、项目（商业部分）分析1、区域商业市场分析2、本项目商业产品3、SWOT分析3、SWOT分析4、本项目商业部分定位5、商业部分规划要点建议三、项目推广策略1、产品策略2、定价策略3、差价原则：4、调价策略5、销售执行策略点6、营销渠道分析7、媒体选择：8、广告推广策略四、项目销售计划1、销售时间计划2、销售阶段计划3、销售回款目标（以全部销售计算）第一章总体市场回顾总结分析一、宏观

5、经济分析1、北京国生产总值分析Ø2005全年，北京国生产总值已经达到了6815亿元，按可比价格计算，较2004年增长11.1%。下图1.1为北京到2008年国生产总值增长情况的综合走势分析。图1.1：北京国生产总值发展趋势资料来源：北京市统计局Ø预计北京的经济情况在2008年奥运会之前仍将保持着高速平稳的增长趋势，但由于北京国生产总值实际值的不断扩大，预计在2006年至2008年，北京国生产总值的增长速度应保持在12％的增长水平。Ø北京人均国生产总值也从1996年的1,819美元快速增长到2003年的3,823美元。这8年间的平均年增长速度为13.

6、6％。按照历史平均增长速度计算，到2008年，人均国生产总值将会达到7,232美元，北京将会济身于中等富裕城市的行列。Ø未来北京国生产总值以及人均国生产总值的快速增长，无疑对北京的房地产需求起到了巨大的推动作用，生活水平也将逐渐向国际大都市靠拢。2、北京全社会固定资产投资分析Ø2005全年，北京全社会固定资产投资额达到2827.2亿元，其中房地产投资额为1,635.7亿元，占到固定资产投资总额的58％。固定资产投资额较2004年增长了11.8％。图2.1是北京全社会固定资产投资情况，05年北京增长速度受房地产政策影响开始放缓。图2.1：北京全社会固

7、定资产投资资料来源：北京市统计局Ø根据图2.1所示，房地产投资一直都占据固定资产投资的较大比例，2000年以前，房地产投资额普遍占固定资产投资额的30-40％之间，自2001年起，房地产投资额占固定资产投资额的50％以上。Ø1996-2002年间，城市基础设施建设投资占全社会固定资产投资的比重一直处于20-30％。2003－2004年略有下降，分别占到全社会固定资产投资额的19.37％和17.7％。Ø根据2005年统计公报，2005年北京市城市基础设施建设投资610.7亿元，占全社会固定资产投资的21.6%，快速扭转了平缓发展的趋势，反映了奥运相关

8、项目的实质性投入增加。3、北京可支配收入分析Ø根据北京统计年鉴的数据，1996年北京城镇居民人均可支配收入为6,886元/