中海项目管理手册.doc

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1、目录1.目的2.适用范围3.解释和修改4.管理体制4.1.管理架构5.项目发展部职责范围6.职责描述7.项目发展管理程序7.1.组建项目发展部7.2.制定项目发展总目标7.3.营销策划管理7.4.规划设计管理7.5.成本合约管理7.6.项目发展管理7.7.项目施工管理7.8.项目验收、移交7.9.项目日常管理8.项目后评估9.项目发展管理研讨会10.公司发展战略的策划研究11.项目责任承包制度12.附件12.1．项目发展部组织架构及工作职责指引12.2．项目发展总目标（参考）12.3．项目发展纲要（参考）12.4．项目发展进度计划编制工作指引（参考）12.5．项目发展月报

2、编制工作指引（参考）12.6．季度项目发展情况综合报表12.7．项目发展成本控制工作指引（参考）12.8．工程管理工作指引（参考）12.9．合约分判工作指引（参考）12.10．项目验收移交工作指引（参考）12.11．项目后评估制度（第二版）1.目的从公司的总体战略目标出发，本着房地产业务均衡发展和可持续成长的原则，建立健全以项目为中心的项目发展制度，即建立健全对发展项目质量、进度、投资控制及营销、设计、合约、工程和信息管理的动态监控体系，及时进行发展项目的后评估工作及经验总结与交流，不断提高发展项目的整体操作水平，不断提升企业的经济效益和市场竞争力。2.适用范围本手册适用

3、于上海公司投资发展的所有房地产项目。3.解释和修改本手册内各项规定及表格由上海公司人力资源部及发展管理部在公司项目发展领导小组的指导下负责制订，项目发展部和公司职能部门均应遵守。本手册内的各项制度以项目发展制的管理模式为基础，重在突出项目发展部在项目发展全过程中的牵头和统筹作用，即以项目发展为核心，以公司职能部门为依托，统筹项目前期报建、规划设计、合约分判与物资采购、市政配套、营销策划、工程管理、竣工验收、物业移交的全流程。在项目发展的不同阶段，都会有公司各个部门的参与，项目发展部在其中起到公司内部资源的整合作用。因此，本手册更体现为对这种整合的制度性界定，与公司各个职能

4、部门的专业管理制度并无矛盾之处。公司项目发展领导小组拥有对本手册的解释和修改权，各项目发展部和相关部门在执行本手册时如发现任何不足或需要额外补充之处，请及时以书面形式向公司人力资源部及发展管理部提出建议。4.管理体制4.1管理架构4.1.1股份公司、上海公司和各项目发展部的管理关系强化项目作为公司利润中心和经营中心的作用，项目发展部应牵头使项目发展按项目发展总目标及项目发展总进度计划顺利实施，公司应充分体现对项目发展的指导和监督作用。公司各职能部门和各项目发展部实行矩阵式管理架构，力求责、权、利明晰，并实行总体协调分层把关，共同完成公司的总体经营目标。股份公司成立发展管理

5、委员会，上海公司成立项目发展领导小组，形成项目发展管理的两级决策层，负责项目发展的专业论证和项目发展重大问题的决策。上海公司的项目发展领导小组向股份公司发展管理委员会负责。上海公司成立发展管理部作为项目发展领导小组下设的日常管理机构，指导、督促、检查、评估各项目发展部实行项目制管理体系，按项目发展管理模式运作。4.1.2中海发展（上海）有限公司的组织架构，详见中海发展（上海）有限公司组织架构图。中海发展（上海）有限公司组织架构图（2006.7）董事会总经理财务总监副总经理助理总经理助理总经理助理总经理××项目××项目××项目设计管理部××项目合约管理部发展管理部行政公关部

6、××项目营销策划部投资管理部人力资源部财务资金部物业公司客户服务中心4.1.3项目发展部运作流程注：1.矩阵结构的运作——矩阵中的**组人员有两个上司：他们所属职能部门的经理和他们所工作的项目经理。即项目经理对于作为其项目小组成员的职能人员也拥有职权。一般地，项目经理拥有对项目小组成员行使有关项目目标达成的权利；职能经理（部门经理）拥有该等人员的晋升、工薪建议和年度评价等决策的责权。2.矩阵结构可以兼收职能部门化和产品部门化（项目化）的优点，而避免各自的缺点。矩阵结构的优点：促进一系列复杂而独立的项目取得协调，同时又保留将职能专家组合在一起所具有的经济性。矩阵结构的缺点：

7、造成一定混乱，并隐藏着权利斗争的倾向。当放弃了统一指挥原则，也就在相当程度上增加了组织的模糊性。混乱存在于谁向谁汇报工作方面，这种混乱和模糊性反过来培植了权利斗争的种子。因此职能经理和项目经理之间的关系通常并不是由规则和程序确定的，而是经由两者相互协商，而这就容易产生权利斗争和沟通协调不足，造成混乱。3.公司目前的组织结构是从职能型向矩阵结构过渡。职能型结构的优点：它能将职能专家组合在一起，可以减少所需人员，并促进专业化资源在各产品或项目间共享共用。其缺点是难以协调各职能专家的活动，以便按时、按预算完成任务。产品部门化（项目化