贵阳白金项目一期可行性实施计划书.doc

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1、大川（控股）集团白金项目（一期）可行性研究报告项目法人单位：大川控股集团编制单位：编制时间：二○一二年四月目录第一章总体说明及研究摘要7一、总体说明7二、项目摘要71、项目概况72、产品形态73、主要经济技术指标74、投资规模85、经济效益评价96、资金筹措计划9第二章项目概述10一、项目名称10二、项目提出的背景10三、开发单位概况10四、项目开发模式10五、本可行性研究的围、编制依据和前提假设101、项目可行性研究的围、编制依据102、项目可行性研究前提及假设11第三章市及白云区简介12一、基本概况121、市122、白云区123、白云区的经济12

2、二、历史沿革131、市132、白云区历史源革14三、自然资源141、土地资源144、生态旅游资源14四、交通环境151、铁路网络152、城市部交通16第四章市场研究18一、市宏观经济运行情况181、城市总体经济实力及GDP运行状况172、固定资产投资状况18二、2011年房地产市场总体分析201、房地产开发市场情况202、房地产开发资金保障情况213、商品房销售市场情况224、保障性安居工程建设情况23三、2011年主城区土地市场分析24四、近期政策解读291、2011年中国房地产重点政策回顾292、“国八条”确立基调，明确调控措施323、地方政府细

3、则跟进，举措最为严厉324、货币环境全面收紧，影响房地产供需双方335、中央经济工作会议，确立未来调控方向不动摇33第五章区域市场35一、白云区房地产市场概况352、白云区市场概况36二、白云区市场供求结构37三、区域房地产市场历史发展371、白云经济形势与房地产市场382、白云城市发展格局38三、重点项目对比分析391、恒大城392、恒大绿洲413、米兰春天424、南湖郡44四、区域目标市场客户研究451、目标市场客层特征：452.本案目标人群特征463.确定目标客户46第六章项目SWOT分析及定位47一、项目SWOT分析471、项目优势→Stre

4、ngth472、项目劣势→Weakness483、项目机会→Opportunity484、威胁→Threat48二、项目目标客户群分析491、项目目标客户群492、目标客户特点和置业方案49三、项目定位511、产品形态定位512、业态定位513、价格定位524、销售价格建议53第七章项目规划设计方案55一、设计构思55二、规划设计方案551、工程建设的规模和设计围552、总平面布置553、景观及绿地系统564、交通组织565、建筑设计566、结构设计577、建筑节能设计58第八章项目开发计划59一、开发机遇59二、开发周期安排59三、销售周期安排59

5、第九章投资估算60一、投资估算依据60二、开发总投资估算601、白金片区项目（一期）700亩开发总投资602、白金片区项目（一期）第一组团140亩开发投资测算61第十章财务评价63一、条件假定63二、优惠政策63三、经济测算651、项目经济测算汇总表652、项目经济性评价表653、财务可行性分析664、盈亏平衡分析及评价665、敏感性分析676、分析结论68第十一章风险规避及控制措施69一、风险类型和防措施691、成本风险692、市场风险693、其它风险69二、风险控制691、工期692、投资决策693、项目时效控制70第十二章研究结论与建议71一、

6、研究结论71二、有关说明与建议71第一章总体说明及研究摘要一、总体说明本项研究为规的可行性研究，主要任务是论证大川控股集团白金项目（一期）投资的必要性、可能性、有效性和合理性。根据项目特点，我们从技术及经济角度，对本项目进行规的可行性研究，本项研究的主要数据来源是：◆项目有关经济技术和综合建筑面积指标，是按照本项目地块有关规划指标以及建筑设计规及相关规定编制而成；各类房地产开发市场的成交数据则主要来源于市国土房管局或统计局；建安工程造价的构成依据，参照了市建设委员会公布的市正在建设和已经竣工的部分典型工程个案中关于建安工程造价的资料得出。◆总投资测算

7、一览表，系按整个开发项目完全由大川控股集团全资兴建的方案，本项目各类物业的测定价格与分析比较是根据本项目所在区域市场分析，结合本项目的实际情况严谨测算得出。◆本开发项目的各项财务分析部分，按照目前市各类房地产开发物业的投资经验以及本项目的实际数据，经过科学测算获得，务求能够符合此类报告的规要求、计算模式以及测算要求。二、项目摘要1、项目概况白金项目（一期）位置：市白云区规划建设总占地面积：466667㎡（约700亩）建筑总面积：2812625万㎡综合容积率：4.52、产品形态高层住宅+商业与裙楼门面+车库3、主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目

8、指标单位备注1规划净用地面积466,667㎡净地，约700亩1.1居住用地　㎡　1.2商业用地　㎡　1.3绿