房地产评估——成本法

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1、第六章成本法第一节成本法的基本原理一、成本法的概念成本法又称承包商法，在评估旧的房地产的价值时通常称为重置成本法或重置成本折余法。成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。房地产评估“成本”的含义：1、成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。2、成本是当前成本，而不是过去或将来的成本，即是待估房地产在估价时点的重新构建成本。3、成本是在估价时点的经济、

2、技术条件下重新建造该类房地产所必须花费的正常成本，而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。二、成本法的理论依据从卖方角度看，成本法的理论依据是生产费用价值论。从买方角度看，成本法的理论依据是替代原理。三、成本法适用的对象、条件、范围和步骤1、对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。2、条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产3、范围：成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益

3、的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。4、步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润②估算重新构建价格③估算折旧④求取积算价格注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。房地产评估四、成本法估价中的注意点1、区分实际成本和客观成本。实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。2、要结合市场供求分析来评估房地产价值。当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价

4、值；当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这方面的考虑。3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。第二节房地产价格构成房地产价格通常由6大项构成：①土地取得成②开发成本③管理费用④投资利息⑤销售税费⑥开发利润房地产评估一、土地取得成本指在取得房地产开发用地所必须的费用、税金等一般由购置土地的价款和在购置时应该由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（契税、交易手续费等）构成。房地产评估根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可以分

5、为下列三种：（1）征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。（2）城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。（3）通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。二、开发成本开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。在理论上，可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，房地产开发成本主要包括：在实际中主要包括下列几项：1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建筑安装工程费4、公共配套设施建设费5、开发过程中的税费三、管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活

6、动所必须的费用，包括房地产开发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。。五、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的的投资利息。无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（1）单利计算方法投资利息=全部预付资本×利率×计息期=土地取得费×利率×开发周期+土地开发费×利率×开发周期×0.5（2）复利计算方法投资利息=全部预付资本×[(1+利率)计息期-1]=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[

7、(1+利率)计息期×0.5-1]六、销售税费销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商（卖方）交纳的税费。可分为两类：1、销售税金及附加：：营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。2、其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费等。七、开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。估算开发利润应掌握以下几点：1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而

8、不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望的利润。3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润来计算。第三节成本法的基本公式一、最基本的公式成本法最基本的公式为：积算价格=重新构建价格-折旧针对对象：①