黑蚁房地产基础知识培训

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1、房地产基础知识培训黑蚁营销黑蚁房地产培训讲座系列之一BlackAntStrategiesCo.,Ltd提纲土地与开发房地产与房地产业经济指标经济适用房与限价房房地产相关概念建筑相关概念室内相关概念面积相关概念购房相关概念房地产与房地产业什么是房地产？房地产：房地产是房产和地产的合称。房产是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。地产是指作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。房地产业包括：土地的开发和再开

2、发/房屋的开发和建设/地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)/房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)/地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)/房地产物业管理/房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。房地产与房地产业房地产的特性位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；高质耐久性；保值、增值性：前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再

3、生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。房地产与房地产业土地的使用年限住宅用地：70年/50年工业用地：50年/30年教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年/50年商业、旅游、娱乐用地：40年/20年综合或者其他用地：50年/20年注：“/”前为1988年1月3日之后，通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地；“/”后为1988年1月3日之前政府无偿划拨用地的年限。房地产与房地产业开发商取得土地使用权的方式招标、拍卖（主要方式）六类用地（

4、商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）协议转让取得（旧城改造）政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）房地产与房地产业土地分类生地：完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。毛地：城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。熟地：具备“几通一平”的城市基础设施，土地平整到能进行建设的土地。三通一平：通电、通路、通水、土地平整。五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。七通一平：通电、通路、通水、通讯、燃气、排污、暖气、土地平整。房地产与房地产业房地产市场分类一级开发：国家以土地

5、所有者的身份，将国有土地使用权，按土地的交易价格，出让或转让，并主要由市、县政府部门垄断执行，其他部门无权出让或批租。二级开发：指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。也称房产增量市场，指新建造好的第一次上市出售的房屋。三级开发：指房地产商品所有者（企业、单位和个人），将取得一定年限的土地使用权和房产所有权进行转让或出售的交换、交易市场。房地产与房地产业五证与两书五证：《建筑用地规划许可证

6、》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程开工证》《商品房销售(预售)许可证》。两书：《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。经济指标经济指标总占地面积建筑面积结构类型总户数容积率建筑密度绿化率/绿地率停车位公摊经济指标容积率与建筑密度容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。建筑密度：是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。经济指标绿化率与绿地率绿化率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。绿地率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。区别：并不

7、是所有长草的地方都能算做绿地率。在计算时，要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外，还有几种情况也属不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率较低，所以计算绿地率时不能计入。经济指标公摊率与公摊系数公摊面积：包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山

8、墙）水平投影面积一半的建筑面积。已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分。公摊率：公摊率=公摊面积（即各户分摊的公用建筑面积）/建筑面积。公摊系数：公摊系数＝公摊面积（即各户分摊的公用建筑面积）/套内建筑面积（。区别：分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一套房屋而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。经济适用房与限价房