商业项目价格体系.ppt

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1、泰华车港价格体系麦杰地产2013.6第一部分：价格区间制定商铺价格的制定法则，一般有市场比较法与租金反推发两种。泰华车港位于潍州路与潍胶路交汇处，地处潍坊传统汽贸商圈南端，由世纪泰华集团管理运营。项目周边缺少可以直接对比的商业竞品项目和同业态经营项目，因此在定价原则上采用市场比较法预估，同时结合预期租金反推、市场竞争分析与区域价格走势，来制定本项目的均价区间。以市场比较法进行平均售价的评估——所处位置——商业气氛——人流状况——周边环境——交通停车——规划设施——商业规模——运营品牌——运营管理市场比较法的影响因素：制定售价的基本原则：结合

2、市场需求、消费心理、以及麦杰地产多个商业项目的代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：因素所处位置商业氛围人流状况周边环境交通停车权重28%14%16%8%6%因素规划设施商业规模运营品牌运营管理权重6%4%8%10%参考市场类似项目之综合素质及价格水平，利用“市场比较法”制定价格；依据“市场比较”原理，对可比相关铺位的价格经过修正，加权后得出。交通状况说明：传统商圈受交通停车状况影响较大，郊区影响较小商业规模说明：今年来超级SHOPPINGMALL的出现，使规模优势占比上升运营管理说明：商业竞争加剧，运营品牌

3、及市场保障成价格重要因素制定售价的参照项目：外沿街价格比较项目：本项目的外沿街部分主要为沿潍州路与潍胶路沿街一拖二商铺。周边区域无直接竞品楼盘，本部分可以参照区位可比位置的住宅底商，进行价格比较。价值因素权重禾翔阳光三友·翡翠城泰华车港沿街商业评分评分评分所处位置28222325商业氛围14898人流状况16886周边环境8664交通停车6455规划设施6446商业规模4223运营品牌8007运营管理10339综合评分100576073根据上述项目价格类推：计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照项目权重评分)*Px（

4、参照项目均价），以此得出本项目内沿街商业参考价格为：P1=（73/57）*10000=约12800元/㎡P2=（73/58）*12000=约13400元/㎡预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到3-3.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：3.25元/天/㎡*365天/0.08=14800元/㎡综合评判：本项目为专业市场的沿街商业，在商业氛围与人流量及市场管理方面有更好的优势，但是有内街让选择空间更大。结合一拖二面积、预期租金反推、市场竞争分析及项目增值空间，可以得出本项目内街商业部分暂定价格为：15000元

5、/㎡。制定售价的参照项目：内沿街价格比较项目：中华茶博城：位于青年路与南段，传统茶业市场商圈之内，五洲集团投资开发，总建面50万平，目前销售三期。目前销售均价一层约15000元/㎡，二层约9000元/㎡（三期无外街沿街商铺）。价值因素权重中华茶博城泰华车港沿街商业评分评分所处位置282212商业氛围14105人流状况1684周边环境864交通停车655规划设施656商业规模433运营品牌857运营管理1079综合评分1007155根据上述项目价格类推：计算公式为：P（销售均价）=Qa（本项目权重评分）/Qx(参照项目权重评分)*Px（参照项

6、目均价），以此得出本项目内沿街商业参考价格为：P1=（55/71）*15000=约11600元/㎡预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租金预期可以达到2-2.5元/㎡，按照常规商铺年回报8%，以此反推价格为：2.25元/天/㎡*365天/0.08=10200元/㎡综合评判：茶博城以内街为主，每套总价在50万左右，目前销售状况一般。以此项目类推本案内街商业部分，结合预期租金反推、市场竞争分析及项目增值空间，可以得出本项目内街商业部分暂定价格为：11000元/㎡。制定售价的参照项目：综合体价格比较项目：名嘉广场：位于潍城区东风西街与殷大路

7、交汇处，澳门名嘉集团投资，总建面189万平方米的超级SHOPPINGMALL，在区域位置、运营商等方面与本项目有可比之处。一期折后均价约8750元/㎡（一二层均价），按常规垂直权重折合三层均价约7000元/㎡。凯利MALL：寒亭区通亭街与富亭街交叉口西南角，总建面24万平方米。折后均价约9500元/㎡（一二三层均价）价值因素权重名嘉广场凯利MALL泰华车港综合体评分评分评分所处位置28142415商业氛围147128人流状况168138周边环境8564交通停车6654规划设施6656商业规模4422运营品牌8666运营管理10858综合评分

8、100647861综合体商业参考价格：P2=（61/64）*7000=约6600元/㎡P3=（62/73）*9500=约7400元/㎡预期租金反推：3-5年后项目成熟运营期间，租