中等城市农民工市民化住房问题探析

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1、中等城市农民工市民化住房问题探析　　新的历史时期，农民工已经成为全面建成小康社会进程中一支不可替代的重要力量，但在城市工作与生活的农民工群体，其生活现状与经济社会发展不同步，甚至存在着诸多不相适应的地方。农民工住房问题就是农民工市民化的现实要求。本文分析了农民工城市居住面临的主要问题、农民工市民化住房支出承受能力分析和测算，提出相应的建议。农民工；住房；市民化农民工住房问题是农民工市民化的现实要求，也是推进新型城镇化建设必须优先考虑的问题。一、农民工城市居住面临的主要问题（一）农民工总体上处于流动、半流动性居住形态从农民工居住住房来源看，主要有以下几个途

2、径：务工用人单位提供的住房、自己租借住房、工作场所、自己购买住房或借住住房、工棚或简易宿舍；从农民工居住性质看，可分为流动性居住、半定居性居住及定居性居住等三种方式。根据有关资料，半数以上农民工以自己或家人租房方式居住，且以半流动性居住为主要居住方式。（二）农民工与城市居民在住房政策上差距较大7集中表现在以下两个方面：一是住房公积金制度已基本覆盖城镇居民，但尚未惠及广大农民工。目前，公积金使用面达到50%以上，而农民工由于工作流动性较大及企业不愿增加负担等原因，绝大多数农民工没有交纳住房公积金，使他们通过市场解决城市住房问题的长效机制难以建立。二是目前城

3、市住房保障政策难以惠及农民工。目前城市的住房保障政策中，类似经济适用房、棚户区改造等住房政策，农民工实际上无法享受到。而部分农民工能够享受到的公共租赁住房和限价房，其价格相对农民工的收入仍然过高。（三）农民工与城市居民在居住条件上相差较大目前，农民工居住较为分散，农民工中大部分居住在工业园区、城郊结合部、城郊等地方，只有少部分人居住在中心城区。居住条件也较差，农民工很多居住在上世纪80年代以前的住房里面，还有些房子厨房、卫生间等设施不全。农民工集中居住地区的周边环境、公共设施等都与城市居民相差很大，有的地区已产生了较明显的民工聚住区。（四）农民工有强烈的

4、城市定居意愿，但住房价格难以承受7根据建设部课题组的调查，目前拟在城市买房的农民工已占到21%，且多数愿意在目前就业城市购房。但74.1%的农民工能承受的购房单价在3000元/平方米以下，19.0%能承受3000～4000元/平方米，很少能承受4000元/平方米以上；67.5%的农民工能承受的购房总价在20万元以内，21.2%能承受20～30万元。目前，大中城市最低价的房屋都远远高于他们的承受力。大部分农民工是由个人或家庭从市场租赁解决住房问题，但76.2%的农民工目前能承受的月租金在100～300元之间（占到月收入的20%左右），远低于城市现实房租水平

5、。以河南省郑州市为例，2013年平均房价（含一手房和二手房）达到7407元/㎡，只有少量的住房能满足他们要求。二、农民工市民化住房支出承受能力分析和测算（一）农民工市民化住房目标的需求分解和测算由于经济条件的差距和社会环境的影响，农民工对住房需求目标也是不同的。从需求层次看，农民工市民化住房目标大体上可分为五个档次的面积标准：一是最低生活需求标准，与之对应的是政府确定的最低保障面积标准；二是融入城市的最低标准，与之对应的是城市低收入居民的住房面积标准；三是初级愿望目标，与之对应的是已经购买住房的农民工平均购房面积标准；四是融入城市的平均标准，与之对应的是

6、城市居民平均居住面积标准；五是达到较为宽松的标准，与之对应的是中高收入城市居民的平均面积标准。我们重点关注前4项标准。7考虑农民工作为家庭支柱之一，还要承担养家的责任。这样农民工住房目标面积必须同时考虑负担系数，即农民工负担住房面积=标准面积×负担系数；农民工家庭负担住房面积=标准面积×愿意长期定居城市家庭人口数。（二）农民工市民化住房条件改善的支出变化测算农民工住房实际支出包括在农村住房支出和在城市住房支出两部分。据调查，目前在家乡农村建房，农民工家庭每个劳动人口需支出大概7.2万元。城市购买住房需要增加的支出=城市定居住房购置成本-农村建房成本城市租

7、赁住房需要增加的支出=城市定居住房租金-（农村住房方面开支+目前在城市住房支出）目前，农民工市民化住房增加支出情况如下：按照最低保障标准购买住房需要支出9.9万元，农村建房成本7.2万元，增加支出2.7万元。租赁住房市场价租金157元/月，目前住房支出260元/月，增减支出-103元。按低收入居民住房面积算购买住房需要支出13.5万元，农村建房成本7.2万元，增加支出6.3万元。租赁住房市场价租金216元/月，目前住房支出260元/月，增减支出-44元。按已购买住房农民工平均水平算购买住房需要支出17.9万元，农村建房成本7.2万元，增加支出10.7万元

8、。租赁住房市场价租金291元/月，目前住房支出260元/月，增减支出31元。按城