【精品】项目设计建议书.doc

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1、“贵州项目”项目规划设计延议书童庆XX地产顾问k限公司二o—二年三月一、项目态势分析（SWOT分析）31.优势与劣势分析32.机会与威胁分析33.小结4二、总体开发思路41、开发思路42、功能定位43、档次定位54：住宅产品定位55、风格定位6三、规划设计建议71、规划设计原则72、设计经济指标83、住宅规划：84、商业规划：9四、社区公共配套及智能化10五、景观设计建议10六、服务功能13一、项目态势分析(SWOT分析)1.优势与劣势分析1.1优势(S)>区位优势：处于老城中心，人气较旺，便于商业打造，

2、路网比较发达；>配套优势：合力超市，商业集中一条街，鼓韵广场等，周边配套十分成熟；>基地优势：有较长的婉延曲折的滨江线，更使本案在水文章和亲水住宅方面大有可为；>规模优势：规模较大而适中，近200亩大盘交响乐章一经推出，在金沙将引起较大反响;>企业优势：谦翔置业有大城市开发经验，充分发挥设计，策划，开发运营的优势，最大限度保证金业在本地开发成功。1.2劣势(W)>基地的弱点：项目拆迁、述建量太大，成本较高，临水系地质比较松软，开发高层建筑地基成本较高；>滨河水污染较严重，打造滨江商业有挑战；2.机会与威胁

3、分析2.1机会(0)>本地市场潜力较大，好房不愁卖；>抓住了周边区域内的空白市场，目前金沙县还没有集商业、金融、娱乐、休闲、餐饮、购物为-•体的区域。>在产品上寻找更多的创新來形成项目的独特卖点。>增加项日的附加值。(如：打造更大的广场，方便当地老百姓休闲、娱乐等)>金沙房地产开发水平总体比较低，多数开发商尚处于卖房子和卖家居阶段，极少数进入卖环境阶段，尚没有进入卖文化与生活方式阶段者。2.2挑战(T)(1)竞争性楼盘：(金都国际、开明•同心大市场等等项目)的竞争与分流。（2）竞争性区域：如金沙竞争区域概

4、念迅速从新城崛起，对本案所处老城区形成明显竞争态势；（3）企业管理决策的失谋，内部资金运作和财务风险都会导致项目运营危机；⑷国家柑关政策的不确定性，给房地产市场带來厄运。3•小结♦最值得张扬的优势（S）：配套优势（成熟，完善的商业配套的魅力）♦最需改变的劣势（W）：区域形象认知（改变城市形象，彰显城市活力）♦瑕应抓住的机会（0）：金沙处于城市勃发期，分散性像集中性发展趋势（商业中心说，增强辐射能力）♦最应止视的挑战（T）：竞争性楼盘的竞争（建立市场区隔，占领制高点）二、总体开发思路1、开发思路1）统一规划

5、，分期开发，互柑促进2）硬环境与软文化，导入新概念地产开发理念3）走吋尚的、现代的、品牌经营路线4）产品区隔+市场竞争的实战策略2、功能定位——城市中心居住区（CLD）以高档居住为主休，集（休闲、商业、文化、特色餐饮、教育（幼儿园）、运动、健康）等于一体的综合性的“城市中心亲水国际社区”（CLD,CentralLivingDistrict）03、档次定位——中高档高尚社区釆取城市形象提升手段，赠造高端形象（树立老城市新面子），不输掉屮档殆质（物超所值），这种中高档品质社区，在金沙尚无有力竞争对于，有较大的

6、市场空白点。4：住宅产品定位1）户型功能分区:注意：两房户型重点要求实用性强，不设直辅助区，二+院馆和三龙及以上户型必须满足核心家庭人性化使用要素，保证核心家庭成员在使用上，私密度，公共活动上的要求，希望设计单位重点考虑。2）金沙项目具体设计要略及规避的不足:设计要求增加要素说明面积趋向增加赠送面积设计加大灰色空间赠送面积的设计，增加卖点。共置公设少域功能配置房可人拌主V房畀三带置设台阳帥区剝助童L丿O、适启舒书更就区礙分却与门向窗凸地落首期（即一组团）:首期一纽团项目在户型配比上原则是过渡性设计，住宅户

7、型陀比上，整个项目的产品构成比为：四房占10%,三房占45%,二房占35%。3）具体设计配比户型特色设计而积而积比两房普通带落地窗70-8515%两房带书房院馆（可改）或+书房）85—9520%三房普通带落地窗100-12040%三房带书房+书房或者+儿童房120—13015%四房+书房+儿童房•+保姆房130-17010%总计100%备注：本推荐设计来源于市场调查处理和首期保守中适度跃进的情况下，希设计单位优化处理。小结：随着客户需求观念的不断变化，建筑设计者也不断在改进和创意设计满足市场之需，光凭借单

8、纯的，呆板的设计慢慢失去了市场，任何设计必须考虑人在不断物质文化不断增长需要而定，所以，本案在八型，窗，阳台筹方面的处理必须考虑设计理念适度超前，满足未來市场需求。5、风格定位——以现代风格为基调整盘风格以现代风格为基调，而又不拘泥于单一的设计元素，在造型和人性化设计上会增加更多的多元化和包容性元索。虽然现代风格在很多地区已经做滥，I何且欧陆风情建筑风靡一时，但作为老城中心位置,又是行政中心，不具备在土地资源，环境，人文，城市