江阴项目投资建议书.doc

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1、江阴项目投资建议书中航巨恒（北京）房地产经纪有限公司2009年12月25日第一部分项目宏观环境分析第二部分项目区域环境分析第三部分项目地块分析第四部分项目竞争楼盘和竞争对手分析第五部分项目初步定位第六部分项目开发方案策划第七部分项目财务分析第八部分总结与建议至上海处床金聽京处冷金眾flCHANOSHUINGHIGHWAY上為SHANGHAI第一部分项目宏观环境分析一、江阴市概况1、地理区位江阴市地处苏锡常“金三角”几何中心。北枕长江，南近太湖，东接常熟、张家港，西连常州，交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢纽和江海联运、江河换装的天然良港。I3X公更JIANG

2、YINIOSHANGHAI1MKMI3K公9TONANJING138KM叱更TOSUZHOU80KM38公IPTOWUXI38KMNANTONO矚玄、MAMJMG*卅、chanozhoNYANGTZERIVERWUXI假朋■事■帶MUNWORAHWAYjaSUZHOUTAIHULAKE2、区划面积江阴市辖有13个镇，3个街道办事处，市政府所在地在澄江街道。江阴市总面积987.5平方公里，其中长江水面56.7平方公里，沿江深水岸线长达35公里，城市建成区面积52.39平方公里。2008年末全市户籍总人口120万人，其中市区人口约55万。3、经济民生第三产业产值及

3、其比重2004-2008年江阴市GDP及增长率2008年2007年亡士2006年32004年盈■558□比亜I口第三产值I城乡人均储蓄余额及增长率0100200300400500600城镇居民人均可支配收入及增长率2008年，江阴市实现地区生产总值1530亿元，比上年增长15%,其中第三产业实现产值558亿元，占总产值的37%。城镇居民人均可支配收入24214元，增长13%,城乡居民人均储蓄存款余额40993元。4、城市建设2008年，江阴市完成中心城区四大片区规划研究、市域产业、空间管制、历史文化名城保护和一批专项规划。徐霞客大道建成通车，完成澄杨路改造工程

4、，芙蓉大道西段、长山大道南段和暨南大道一期工程按计划实施。城市客厅天华轴线景观通道基本建成，体育屮心二期主体封顶。徐霞客旅游文化博览园、赞园开园，澄江福地商旅、兴国公园配套项冃建设进展顺利。5、城市规划江阴市城市总体规划(2002-2020)将江阴市城市定位为现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。未来江阴市城市主要向西、向南发展，完善东北，构建一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区，七大居住片区的富有特色的现代化滨江城市。1.1IV■==二S冒0SSSZ1tAeveactex江阴市作为临型工业城市，地处长三角都市圈，交通方便，区位优

5、势明显；经济竞争力连续多年位列全国县域第一，居民收入高，藏富于民；随着城市化进程加快，城市基础设施日益完善，2020年江阴将形成拥有百万城镇人口的现代化滨江城市，成为长三角核心都市圈的重要一级。二、江阴房地产市场概况1、房地产发展阶段1)GDP增速与房地产萎缩停滞稳定发展高速发展GDP年增长率4%5%8%根拯库兹涅茨在《各国的经济增长》旳理论，江阴帀连续多年宏观经济增长达到并超过15%,房地产业应处于高速发展阶段。2)人均居住而积2004-2009年江阴市人均居住面积一般认为人均居住面积在达到30-35平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。2008年江阴市

6、城镇人均居住面积为35.4平方米，未来城镇住房需求以改善性需求和投资性需求为主。2、房地产发展概况1)土地出让市场分析2008-2009年江阴市经营性用地出让情况单位;平方米2008年2009年1-11月合计总出让土地面积1,154,046.002,946,081.004,100,127.00其中：商业用地血积522,476.78782,659.001,305,135.78住宅用地面积623,401.502,164,422.002,787,823.50公共交通分摊血积8,167.72总规划建筑面积1,755,447.165,444,181.057,199,62

7、8.21其中：商业规划建筑面积702,837.661,649,733.352,352,571.01住宅规划建筑面积1,052,609.503,797,447.704,850,057.202008年、2009年1-11月江阴市土地出让面积共有4,100,127.00平方米，总规划建筑面积7,199,628.21平方米，其屮商业规划建筑面积2,352,571.01平方米，住宅规划建筑面积4,850,057.20平方米。2008年楼面熟地价成交均价为852.55元/平方米，2009年楼面熟地价成交均价为121&01元/平方米。江阴市土地一级市场交易活跃，土地成交价快

8、速增长，未來3-5年内将有720万方米