房价未来趋势.doc

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1、未来房价还是会涨的。根据供求关系，分析如下：一、商品住房的需求和供给住房的需求可以分为三类:居住消费性购房需求、投资性购房需求和投机性购房需求。居住消费性需求即购房者购买住房纯粹是为了满足生活居住;投资性购房是为了取得合理的预期收入或以长期增值的方式获利;投机性需求是指为了从住房价格的变动中获利,进而在短时间内买进和卖出商品住房,并不关注住宅本身的使用价值或盈利能力。住房供给是指在一定时期内和一定的价格条件下房地产企业所愿意并能够为社会提供的商品住房数量。房地产供给具有多样性、周期长、短期价格弹性不充分的特性。作为市场上现实的住房供给要同时具备两个条件:一是开发企业有出售商品住

2、房的愿望:二是开发企业有提供商品住房的能力。住房供给的影响因素包括:商品价格;房地产投资来源和数量;开发商素质及其对未来的预期;政府政策;市场交易条件;房地产开发建设能力;旧有房屋的数量和质量。二、房价持续上涨的原因分析(一)供求关系理论与房地产运行特点供求理论是市场运行的基础理论,也是房地产市场运行与价格变动的核心理论,供求规律是决定住房商品价格的主要规律,其他一切因素对住房价格的影响,要么是通过影响供给,要么是通过影响需求,要么是通过同时影响供给和需求来实现的。由于住房商品的供求与一般商品的供求有许多不同的特点,特别是土地资源的稀缺性和开发周期的长期性特点,因而导致住房供给

3、呈现低弹性,住房商品的供求有自身的特殊规律。目前看来,我国房地产市场运行的特点:1.房地产商品兼具消费和投资双重性。房地产商品既可以满足购买者居住的需求,此时它是一种消费品。同时,购买者可以待价格上涨之后出售获取利润,所以房地产商品同时也属于投资资产。2.市场具有很强的分割性,商品具有异质性。房地产商品不可移动,不同的自然环境、气候条件、入文氛围等使得房地产市场具有很强的地域分割性。同时,商品在户型、面积、采光、建筑质量、建筑材料等方面的差异,使得房地产商品具有很强的异质性,几乎不存在两个完全相同的房地产商品。3.供给弹性很小。房地产商品的供给取决于土地的供给,土地资源的稀缺性

4、,使得房地产商品的供给不能无限量。而且,只有具备一定实力的房地产商才能供给房地产商品。于是使得房地产商品市场供应有限,供给价格弹性很小。(二)房价持续上涨的供给与需求分析通常来说,商品价格的上升大致有三方面的原因:一是生产成本的提高;二是商品需求的增加;三是偶然的因素(如由战争引发的恶性通货膨胀或由自然灾害导致的粮食减产等)。第三种情况不在我们的讨论之列,而在正常情况下,如果一种商品涨价幅度过大,人们将会转而寻求其它功能相似的替代品进行消费。以炎夏消暑的冰激凌饮品为例,当价格非常高时,那些喜爱食用冰激凌的人们就会转而购买其它功能相似的替代物,如汽水、矿泉水等进行降温,这便减少了

5、对冰激凌的需求。而与此同时,高价格也会刺激冰激凌的生产者加快生产以向市场提供更多的冰激凌。那么,二者共同作用的结果将使冰激凌价格不断下降,因为生产者不得不以降价为手段,使过多的冰激凌得以销售。这是一般商品的市场供求遵循的价格规律。然而,同样是商品,为什么住房的价格会持续攀升,甚至是二手房也通常不但不用折价,反而能以远远高出原价的价格进行出售呢?这需要从住房本身的特殊性以及其供给和需求的特殊性说起。用于建房的土地是一种稀缺性的自然资源,也就是说不管人类社会的生产技术有多么发达,也难以对这种资源的稀缺性产生丝毫的影响。即用于建设住房的土地稀缺性是无法改变的。从这个角度说,房地产市场

6、具有某种垄断性特征。而另一方面,住房也为人们提供了生活的基础保障和环境,因而是人类正常生活的必需品,仅从消费的角度看,商品住房的需求价格弹性通常要小于其他常规的商品。因此正是由于这种共存的稀缺性和必需性,使得住房的供求变动表现出一种与其他商品不一样的特殊性。从住房供给方面看,如果房价是由于土地、建材等成本要素的价格上涨而推动攀升的话,那么市场住房的总供给应该是减少才对。但是从目前的市场情况看,住房供给却是在逐年增加的,有数据显示,每年新房与原有住房存量相比,供给量增加1%左右。同时据相关统计,从改革开放以来,我国的城镇化进程每年大概提高一个百分点。这样看来住房的供需应该是呈一致

7、性的增长态势。按照经济学的原理,当商品的供给曲线与需求曲线外移趋势大致相同时,其结果应该是:市场中的商品总量增加,并且其价格基本保持稳定。然而实际的情况是,房地产业连续保持惊人的高速增长,已远远高于城镇化和国民收入增长对房地产的实际需求。为了解释这种情况,必须对住房的需求进行更为深入的思考。从住房需求方面看,一方面城镇化进程引起住房需求的增长,而另一方面人们越来越热衷于对住房这项正在升值的资产进行投资,因为人们坚信房价不仅现在在不断升值,而且将来还会持续升值。于是人们的这种预期,就演变为一种