临沂北城新区项目定位物业发展报告.ppt

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1、临沂北城新区项目整体定位与物业发展建议报告上海新联康/200909永发地产/山东临沂1研究框架区域规划属性区域交通属性区域配套属性项目价值提炼竞争市场概况竞争市场分析项目定位产品建议营销体系建议土地属性研究市场竞争分析物业发展建议市场产品分析产品KPI体系市场产品力分析市场营销展示分析2本项目所处在北城临沂市新区北城新区总体定位生态环境优美、现代气息浓郁、文化教育发达、金融商业兴隆、各种功能完善的滨水生态新区和临沂市新的政治、文化、商贸中心北城新区兰山区河东区本案地理位置：新开发区域未来临沂政治、文化、商贸中心区域规划土地属性研究3本案沂龙湾通达路蒙

2、山路沂蒙路北城新区市区项目紧临通达路，是北城新区通往市区三条主干道路之一，而且通达路直通市区的核心繁华区，本项目距离市区不到2公里项目所处在临沂知名度最高的大盘沂龙湾北面，相距不到30米地理位置：交通便捷、紧邻大盘交通出行土地属性研究4通达路沂蒙七路三和六街三和六街通达路通达路与沂蒙七路沂蒙七路与三和六街道路四至：道路通畅、路面平整项目四至土地属性研究5通达路沂蒙七路三和六街地块现在为净地，内部有一水池，植被茂密经济指标用地面积：地块03-01-01：70269.3：地块03-01-02：28461.5用地性质：地块03-01-01：R2：地块03-

3、01-02：R2+C2(比例4：6）容积率：3.0绿地率：≤35%建筑覆盖率：≤30%建筑限高：≤60米公共配套设施：幼儿园、公共厕所、垃圾集散中心、垃圾中转站经济指标：中等规模的项目经济指标土地属性研究6商业配套：现有周边商业配套较为缺乏，生活配套主要依靠农贸市场以及零散的社区商业。教育配套：南坊第一中学；临沂第二实验小学（沂龙湾）、银座双语幼儿园（沂龙湾)）医疗配套：人民医院（市区）周边配套：缺乏必要商业配套，无法支撑未来社区规模周边配套土地属性研究7临沂发展重点区域对市区交通非常便捷紧靠大盘，在北城新区区域中位置接受度高未来的居住聚集区域整个新

4、区刚开发，成熟度较差地块周边缺乏必要生活配套地块周边缺乏的景观资源对客户而言，区位认可缺乏绝对的优势资源12地块优势地块劣势土地属性价值提炼地块优劣势分析地块优劣势总结地块属性价值提炼城市重点发展区域—区域前景；紧邻主干道，通往市区快速—便捷土地属性研究8研究框架区域规划属性区域交通属性区域配套属性项目价值提炼竞争市场概况竞争市场分析项目定位产品建议营销体系建议土地属性研究市场竞争分析物业发展建议市场产品分析产品KPI体系市场产品力分析市场营销展示分析9本案滨河国际本案奥林匹克花园奥斯卡银雀溪园广田悦城日月城帝景湾水景明珠帕缇欧时代庄园锦绣蓝山金鼎国

5、际四季春天月澜湾豪森华府东旭第一城新东方花园冠亚星城慧谷城倾行政中心沂龙湾城市主人联合世纪新筑澜泊湾滨河阳光杏坛文化家园鲁商凤凰城外滩明珠开元上城兰山区河东区城北新区经济开发区项目分布本项目处在南坊板块，根据项目区位和所在区域的产品力的综合考虑，对竞争板块有一个初步的排序板块竞争关系南坊板块强滨河板块较强兰山中心板块一般河东板块弱南坊板块主要研究南坊和滨河板块市场竞争分析10项目总建(万m2)容积率建筑类别均价(元/m2)主力面积主力总价(万元)推盘时间交付时间南坊板块澜泊湾1392.35高层沿河一栋7500另外两栋4600三房140、190沿河一栋

6、105、143另外两栋64、872009.32010.3世纪新筑26.51.88电梯多层高层联排电梯多层3850三房13050前期4栋2009.4在售4栋2009.72010.3环球国际2.63高层3500二房64、90三房117、138二房22、32三房41、482009.9.122010.12杏坛文化家园422.36小高层高层小高层3500高层3300三房130三房462008.102009.12沂龙湾（二期）1231.55花园洋房小高层洋房4800小高层3500洋房三房130-140小高层三房130洋房三房62-67小高层三房462008.82

7、010.3城市主人282.2多层高层3800三房130502009.32009.9滨河阳光1002.34叠加多层叠加6000多层4000叠加250多层130叠加150多层522009.5.22010.6月澜湾91联排8000260-270208-2162009.6.102009.12滨河板块鲁商凤凰城（一期）一期20整体602.2联排高层联排11000高层4200联排248高层三房130、150联排250高层58、63联排2008.5高层2008.5联排2009.10高层2010.5外滩明珠（一期）422.2高层4400三房160702007.820

8、09.12项目概况市场竞争分析11项目总建(万m2)容积率建筑类别主力面积澜泊湾1392.35高层、双拼高层