XX市场定价及销售建议报告.ppt

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1、美林小城、小上海新城市场定价及销售建议报告目录第一部分：美林小城市场定价及销售建议一、区域房地产市场综述二、区域个案点评三、项目价格形成体系研究四、项目SWOT分析五、项目销售建议一、周边楼盘分布图第二部分：新上海新城定价简报二、类比可实现价值比较价格三、对于07年本项目价格升值空间的预判四、项目优劣势分析第一部分：美林小城市场定价及销售建议一、区域房地产市场综述1、周浦镇简介周浦镇地处南汇区西北，北邻康桥工业区，西邻闵行区江浦镇，南连航头。周浦距人民广场13公里，浦东机场12公里，南浦大桥8公里，为南汇区经济重镇。随着市政交通的完善，轨道R3线建设对南汇未来的便捷出行有了极大幅度的拉

2、升，近几年来“一城九镇”的发展将产业重新布局调整，通过产业带动将人口从市区疏散到郊区，有力推动当地楼市发展，特别是洋山深水港的建设及跨海大桥的通车，使得南汇进一步有了产业支撑，而周浦成为市区至芦潮港的必经之路，周浦原来略显冷僻的地段，其房产随之水涨船高。156套，占南汇总成交的7层左右。周浦镇与附近的康桥镇同属于周康版块，其距离市中心的直线距离不过25公里，作为南汇最靠近市区的版块，该区域集中了现正在销售的楼盘有6个，其现在的均价集中在5500-5700元/平方米之间，也是现在最能吸引外区客户的地方。从今年年初到现在，周康版块共计成交了2、区域房地产发展领跑南汇周边楼盘分布图天台星城成

3、交价：6000元/m2菱翔苑成交价：5680元/m2龙威茗庭成交价：5450元/m2汇康公寓二期成交价：5600元/m2沈默荷兰园成交价：5500元/m2目前售楼处成交价：5680元/m2二、区域个案点评项目名称：天台星城开发商：上海天台恒星房地产发展有限公司项目地址：康桥镇上南路6333弄建筑面积：16万平方米容积率：1.59建筑形态：小高层销售成交均价：6000元/平方米交房时间：2006年6月点评：该案目前在售房源主要是100-120m2左右的二房和三房，多层和小高层全部配置电梯，品质较高。但距离周浦中心镇较远，生活配套较少。1、云台星城2、菱翔苑建筑类别：小高层、多层物业地址：

4、南汇年家浜路周西路口交通状况：581、东周线、沪南线、万野线、639、陆南线等开发商：上海菱朝置业有限公司销售成交均价：5680元/平方米简介：小区共分三期，一期已售完，现已交房，现在推出的是本案的二期和三期，二期共有11幢，幢距在23--29.4米，共有44种房型，460户住户；三期共有16幢，一房二厅一卫约71--73平方米，二房二厅一卫约86--107平方米，二房二厅二卫约98--112平方米，三房二厅一卫约107--119平方米，三房二厅二卫约113--138平方米。点评：位置好，靠近镇中心，生活购物方便，是从2002年就开始销售的老盘，该盘现还有40套房源在售，主力面积为96

5、平米。3、龙威茗庭建筑类别：8幢小高层和3幢多层物业地址：南汇周浦镇周康路169弄交通状况：581、万野线、原野线等开发商：上海汇业房地产开发有限公司均价：5450元/平方米点评：项目位置较偏，为周浦镇边缘，生活配套缺乏，乘坐公交必须走较长的一段路。小区房型为现在比较流行的户型，面积从95－132㎡不等。4、沈默荷兰园建筑类别：小高层、多层物业地址：南汇周浦镇韵浦路167号交通状况：581、624、639、申周线、沪南线等数十条公交线路开发商：上海沈默房地产有限公司销售成交均价：5500元/平方米简介：该案坐落于周浦镇周浦塘南侧，周浦镇上繁华便利的生活配套设施为小区居民提供完善的生活服

6、务。占地面积66866平方米，总建筑面积达113600平方米，整个小区规划三期开发，建筑结构以多层、小高层相结合为主。小区内有一条650米的天然景观水岸，与1.6万平方米的中心绿地形成两个突破空间格局的视觉通道。其间点缀原木亲水平台、风车广场、羊角村屋、郁金香坛等十九大艺术景观。二房面积在89.5--105.5平方米之间，三房113.2--127平方米。点评：该项目位于周浦镇中心，生活购物方便，房型方正，布局通透。5、汇康公寓建筑类别：多层、小高层物业地址：南汇周东路191弄交通状况：东周线、同车线、581开发商：上海丽达房地产开发有限公司销售成交均价：5600元/平方米简介：汇康公寓

7、本案位于南汇周东路年家浜路口，总建面52000平方米，总户数约400户，目前有100多套房取得预售证，部分房源供动迁使用，在售房型：2房95平方米，3房114－125平方米，4房134－140平方米，小区南部为9幢多层，北部是2幢11层商住小高层。由于周边多为在建或未建工程，环境稍显凌乱。但是该地区在建工结束之后，将会大大改善，小区内部四房为景观房，其余房型比较中规中矩，无显著缺点，但也没有特色。现在该盘有房源79套在售，面积为114-153平