深圳南山9个小片区.doc

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1、【前言】    深圳住宅在这两年的疯狂炒作之下，其价值逐渐体现在投资性上。购买物业的买家更多的是看重所买物业的升值空间和盈利能力，而非看重其居住性，全民投资热情空前高涨。不过经过07年下半年长达半年多的市场调整，深圳住宅的投资成分急剧减少，深圳楼市在市场调控中逐渐向理性回归，买家也逐渐由投资客向自住客回归。因此可以说，08年的深圳楼市真正唱主角的将是自住客。    深圳楼市发展至今，各大居住片区、各大居住物业的发展水平不一，不少住宅虽然价格高企、成交活跃，但因为投资客的成分较多，所以对于自住客来说，并非理想居所。当然，也有不少住宅经过一段时间的发展，拥有成熟的居家氛围，很适

2、合居住。那么对自住客来说，到底什么样的住宅才适合自住呢？这里世华地产研究中心总结出以下适合自住标准的几个基本要素：    （1）配套齐全，包括生活配套、教育配套等。    （2）楼盘品质好，社区园林适合居住，户型设计合理等。    （3）交通方便，方便业主出行，是最基本的生活要素。    （4）自住成分高，入住率高，投资成分较少的社区才比较稳定，有居家的生活氛围。   随着深圳住宅市场的快速发展，各行政区各大片区都有不少适合居住的热点楼盘，这些楼盘受到置业者的一致好评和青睐。南山区，一般情况下划分为九个片区，分别是高新区、后海片区、南头片区、南油片区、蛇口片区、前海片区、深

3、圳湾区和华侨城区。其中，华侨城区和深圳湾区是公认的豪宅区，片区物业品质和价格都很高，不是普通置业者的置业范围，因此这两片区和片区物业在本文暂不做盘点和推荐。至于其它七大片区，都有不少很适合普通置业者居住的物业。   （一）蛇口片区    1、片区概况   蛇口片区是指工业八路与松湖路之间的这块区域，片区西面临山、东面临海。蛇口由工业区开始发展，在开发过程中给职工建设了很多福利房和微利房小区，这些社区的居住环境到现在依然很好，管理水平较高，又比较安静，绿化面积可以达到40％左右，社区生活气息很浓。近几年，蛇口很多工业开始外迁，同时在临海和靠山的地方建了很多高档住宅，提升了整个

4、片区的居住档次。另外，该片区自然环境也十分优越，依山临海。这些条件，都使该片区非常适合居家。    2、适合自住楼盘代表：文竹园  （1）项目概况   文竹园是蛇口90年代修建的福利房社区，项目分2期开发，共有23栋多层住宅，主要以适合居住的二房和三房为主，且户型实用率较高。二房面积一般在50～70平方米之间，三房面积一般在80～100平方米之间。该项目项目经过10多年的发展，社区已经发展的十分成熟，周边生活配套也十分完善。该物业自住的比例很高，居家氛围浓厚，放盘较少，也正因为如此，该物业在07年上半年的涨幅平稳。07年1月份，该物业的成交价格在8500元/平方米左右，到楼

5、市最高峰的6月，成交价格集中在11500元/平方米左右，涨幅为35%，低于今年上半年二手住宅的平均涨幅。经过07年下半年的调整，该楼盘价格有所下降，目前放盘价格一般在10000～11000元/平方米之间。   （2）适合自住理由    ① 教育优势   该项目带有深圳重点学校育才中、小学的学位，教育优势对于居家型置业者来说，尤其是有小孩的家庭，具有很大的吸引力。    ② 业主结构简单   该项目早期业主多为政府公务员，随后部分一手业主住房更新换代，一部分物业经过转手，不过多数二手买家也都是具有稳定工作的工薪阶层。业主人员结构比较简单，相对安全，这对自住型买家来说，有很大的

6、吸引力。    ③ 户型实用率高  该项目有不少58平方米的小二房和88平方米的小三房，户型虽小，但是实用率非常高，因此很受自住型买家的欢迎。（二）高新区    1、片区概况   高新片区是南海大道以东、沙河西路以西、滨海大道以北、广深高速公路以南所围成的区域，由北环大道、深南大道分隔成高新北区、高新中区和高新南区3三个片区。高新区的房地产是在产业发展的基础上发展起来的。片区开发建设较早的是中区、北区以及南区西半区。其中南区以中户型项目为主，中区中小户型项目较多。总的来说，片区住宅以二房和三房的居家户型为主，二房面积在57～93平方米，三房面积在75～139平方米。另外，该

7、片区拥有丰富的景观资源，南部有深圳湾海景，东部有沙河高尔夫球场和名商高尔夫球场景观，这些都为片区居民的居住提供了优良的居住环境，也是其他很多片区不能比拟的自然优势之一。   2、适合自住楼盘代表：帝景园  （1）项目概况  帝景园位于南山区深南大道与麒麟路交汇处，共分两期开发建设，一期于98年左右入市，二期于2000年入市。该项目有二房至四房单位，户型面积从60多平方米到200平方米不等。该项目经过几年的发展，小区内部已经发展成熟，内部配套齐全。该项目在半年多的市场调控中，价格相对比较稳定，目前价格与6月份相比，跌