盛世东方商业策划案课件.ppt

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1、盛世东方商业策划案清泰伟业策划部2011年8月2011年8月1项目整体规划示意图底商+住宅底商+住宅多层+小高层项目面临的问题小区是一个主要是以多层住宅为主导，10万平米的社区难以形成商业氛围本项目商业主要是以内置商业为主2万多平米的商铺如何消化是本项目的难点所在。项目目前的环境处于开发区，目前的人流量比较低，单纯的销售目前时机不成熟。项目周围的环境目前是处于待开发的区域状态还没有达到顶峰内置商业现在已经定型对于业态定位受条件限制。6栋楼的住宅面积比较单一就是两种户型，客户群体购买受到一定的局限性。新开发区域道路没有完全打通心理距离远周边是建材市场、

2、五金机电小环境市场弱本次汇报的思维导图商业部分定位项目难点突破办公部分定位住宅部分定位项目整体定位及规划项目发展方向市场界定竞争环境项目核心问题确定确定项目整体形象定位原则社区形象确定原则：通过拔高立意来提高项目形象，给人以深刻的印象；必须形成鲜明独特的、符合消费者身份的文字和符号并有显示项目在城市核心地位的标识，满足客户的需要。本项目形象确立原则：项目命名与社区住宅、商业的价值主张相吻合；塑造开发区高品质文化生活标杆性形象；打造项目的高知名度；项目命名内涵丰富，易于销售宣传的延展；项目命名适于采用明快、庄重的推广色调，易于营造热烈的现场氛围。整体形

3、象定位城市新中心·现代品质文化生活街区新城市中心，高品质文化生活街区项目核心问题界定：——怎么做才能低风险快速实现收益？我们的一切研究都以客户的目标为出发点，以市场为导向。以怎样的物业组合，实现项目收益要求的同时将风险降到最低？以什么样的经营业态，打造项目竞争优势，实现快速销售？怎样实现低风险快速操作呢项目发展难点界定根据本项目的基地经济指标和市场竞争环境，结合项目的SWOT分析及发展战略综合考量：内置商业是本案的难点住宅部分并非项目的难点因此，需要对商业定位给予高度重视，在商业的难点突破后，再针对住宅部分进行深度剖析。项目难点突破商业物业如何定位商

4、业市场竞争激烈沿街门市面积大总价高内置门市不靠街没有人气专业市场面积需求大受局限性商业转住宅造价成本高同时缩小了项目利润空间本项目的发展方向受市场和开发商目标的双重考验开发商的目标资金/资源引领市场双赢?冒失?发展方向曹县商业市场综述商业项目开发启示——临街商铺的销售经营情况佳项目成功的要点模式、业态的选择有利的地段；餐饮、文化为主题的市场项目均没有为市场认同，关键在于地段欠佳，其次是缺乏主力店的带动；产品的打造，要迎合市场需求；定位明确；强大的招商能力，以及主力店的引入临街商铺的经营状况较好，曹县人客户看好临街商铺；认可街铺产品，对产权式物业不认可

5、。宜人的尺度，街是小的，铺是小的，空间是多变的；城市的，开放的，街区商业与道路、与城市保持密切连通；特色商业聚集人气，能够形成知名度，带来城市标志性效应；商业街区与住宅互相融合，商业提升居住品质。曹县商业现状商业市场现状界定由结构性调整阶段向稳步发展阶段演进发展阶段起步期快速发展期结构性调整期稳步发展期市场表现各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场经营模式自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利

6、手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主赢利模式营业收入+租金收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金收入销售收入+租金收入标志节点城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新世纪商业广场出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升结论：现阶段临街商业销售经营情况好，这里的商铺是以销售为核心的经营模式，为项目商业部分的定位指明了方向。商业客户定位——本区中高收入为主，低收入者为辅，兼顾外来客户区域来源：主城区职业特点：较高收入的技术人员、有宽裕的资金置业目的：自营为主价值取向：关注

7、地段置业特征：自身资金有限，筹款购铺，由直系亲朋经营重要客户：工薪阶层、被迫拆迁出城居民区域来源：区域内及邻近区域职业特点：个体私营业者、企事业管理中高人员置业目的：自营为主，出租占一定比例价值取向：关注商铺的地段置业特征：买商铺作为储蓄，或者用来做养老保证核心客户：县城及附近中高端收入者趋于来源：菏泽市及周边区县，外省职业特点：不固定置业目的：投资价值取向：关注地段置业特征：住宅、商铺一起购买游离客户：重要客户游离客户核心客户重要客户游离客户本项目商业不仅满足本社区配套需要，还要着眼于服务周边项目的社区配套整体规模的确定，已经注定本项目要承担一定区

8、域功能，服务于周边项目居民的社区配套本项目规划小区约12万㎡，入住人口预计超过4000人，而周边500m内生