连云港房产项目调研报告课件.ppt

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1、连云港东海房产调研报告恒邦投资咨询有限公司-燕晓梅2011.12.06一、东海主要在售楼盘调研东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览东海主要在售项目一览二、公司项目SWTO分析项目优势（S）S1、项目是东海房产市场是稀缺的新型投资模式，现在东海除塞维亚香泉丽榭是产权式酒店外，其它均为普通商品房项目，此次房产新政针对的目标很明确，重点打压的是火爆的住宅市场，商业地产显然并未纳入调控的重点。S2、项目是融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,

2、同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。S3、周边楼盘已经相继打开，购买群体已经逐渐形成一定的气候S4、正宗的温泉养生资源项目劣势（W）W1、福如东海和塞维亚香泉丽榭在售楼盘会分流部分目标客户群体;W2、目前时间对我们非常不利，如果还需要较长时间去设计规划，将会失去今年的销售旺季;W3、温泉镇现有的旅游产品单一，除泡温泉外其它体验性旅游产品缺乏W4、周边生态环境旅游资源缺乏;项目机遇（O）O1、目前国际旅游业一直以高于世界经济平均的增长率，成为世界范围内最有活力的产业，特别是近20年来，中国旅游地产业一直保持高速增长的势头今后20年，如果没有大的世界性动荡，全球旅游业将继续保

3、持高于世界经济平均增长率的发展，现在连云港已经引进外来资金投入，如独资、合资企业已经逐渐进入，这将有利于优化当地旅游业发展的大环境。O2、随着连云港旅游发展的加快，人口导入增多，对商务配套、高端消费的需求量处于快速发展的过程；高端酒店在此生根，更是派生了更多商业机会；O3、"第二居所"需求增长O4、当地欠缺高端的温泉体验式消费O5、项目地交通体系不断完善项目威胁（T）T1、同一区域内项目的竞争；温泉养生其它楼盘的购买群体分流；T2、区域内经济发展水平相对滞后;T3、目前同一区域内的产权式别墅酒店已经开始销售，价格在5300到7500之间，对我们项目以后的定价肯定会有些影响;T

4、4、国家相关政策调控和金融调息的影响T5、房产政策的影响以及目前房产市场行情平淡总结机会与威胁并存，是大多数房地产项目面对的课题，对本项目而言，市场机会较为丰房地产行业富，现在可能产生的威胁尚不明显。随着国家进一步更为严厉的宏观调控出台，充分利用，项目目前的市场机会，在更为严格的政策出台前尽快对项目进行立项和开工建设可以避免将来因政策上的因素给项目带来影响。在政策抑制需求背景下，抓住机会点，提升项目的竞争性。东海目前的楼市未受宏观市场影响,为什么？东海一手住宅成交量一直增长，而没下降一方面是因为近期新推新盘较多，促销力度较大，吸引购房者成交量。而价格方面，尽管很多城市传出房价

5、下跌，但是在东海不动产投资的极少，购房者几乎全身属于刚性需求者，所以近几月推出的是位置较好，相对高端楼盘的入市，拉高了整体均价，另一方面连云港市不在限购范围内，在省内热点城市限购之后，购买力也出现了相应的转移，东海返乡置业的案例也逐渐增多。案例：晶御中央东海新开楼盘晶御中央销售与其它楼盘相比销售就不是很乐观，销售促销力度大，特别是大户型216平左右买房送车，小户型120平相对销售较好，由此可以看出东海推出楼盘只要是集中于刚需的小户型就不存在销售压力，东海房价没降价原因：A、当地市场供求关系是共小于求、B、的确，目前大中城市住宅的价格都太高了，反映大中城市房产市场有泡沫存在，所

6、以在严厉的调控政策下，上有政策压顶、中有资金链收紧、下无需求支撑的房地产商们，加快销售、回笼资金就降价，在长三角就涌起退房潮，多楼盘因降价被砸售楼部，而出现此情况都是上海、广州、北京等房产泡沫较为严重的大城市，而整个连云港的房产市场是属于发展中期，并没有房产泡沫，和调控的压力，所以在四线城市的东海就更没压力，就出现量价齐升现象。关于东海县楼盘的购买人群为什么以本地人为主？东海开出的楼盘都是普通商品房，没有商铺或者其它房产投资产品，所以在这种房产市场情况下购买人群都是本地人，而他们购买目的一是刚性需求、二是改善性居住吸引投资客的项目：A、吸引房产投资客的项目分别是：商铺、写字楼

7、、酒店式公寓有名的住宅项目、度假旅游区的产权式酒店，B、大型的商业项目股份式投资分红分利、在东海还没有以上这些让投资客青睐的房产投资商品，所以炒房团外来投资客在东海并没有踪迹，所以东海本地人则是主力购买群体