物业设备、设施的维护与维修管理.ppt

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1、第七章房屋及设备设施管理授课内容一、房屋及设备设施概述二、房屋及设备设施维修养护计划及实施三、公用设施设备运行管理四、几种典型设施设备的管理五、在物业服务实践中的案例郑州兴国贸物业管理有限公司第一节房屋及设施设备管理概述一、房屋及设备实施的种类和组成部分1、房屋分类：2、房屋组成部分：结构部分、装修部分、设施设备部分3、设施设备种类和组成：供配电、消防。。。。。二、房屋及设备设施管理的基本要求、评价指标：完好率三、内容与方法1、使用2、维修保养3、安全管理4、技术档案资料管理5、采购和零备件6、工量

2、具及维修设备管理7、外包管理8、技术支持郑州兴国贸物业管理有限公司一、制定房屋及设备实施维修养护计划1、维修方式与类别：预防性、事后、紧急抢修类别：大、中、小、修理周期及间隔2、维修养护计划种类：按时间进度年、季、月；按修理类别房屋、消防等3、维修养护计划编制的依据：周期、安全环境、现状、管理目标4、维修养护计划应考虑的问题及内容：二、房屋及设备设施管理维修养护计划的实施：技术、物料、质量控制、进度控制、成本控制、验收存档三、月、季度、年度检查、书面报告四、安全工作第二节房屋及设施设备维修养护计划及实

3、施郑州兴国贸物业管理有限公司一、制定合理的运行计划二、配备合格的运行管理人员三、建立健全各项规章制度四、设施设备的状态管理检查检测、预防性实验五、节能管理：1、管理节能宣传培训组织落实能耗计划、考核2、技术节能第三节公用设施设备运行管理一、外包的选择分析评估二、合同的签署和控制1、签署时注意事项2、合同实施第四节外包控制第五节几种典型的设施设备一.【物业设备设施的涵义】物业设备设施是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和

4、必要条件。物业设备设施配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。物业设备设施管理是物业管理的重中之重。物业设备设施一般简称物业设备。郑州兴国贸物业管理有限公司二．【物业设备的构成】（一）给排水系统物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括：1.供水设备、设施按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。2.排水设备、设施包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水

5、井、化粪池等。根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。3．房屋卫生设备包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。4．热水供应设备包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。5．消防设备包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。（二）燃气系统包括：

6、煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。（三）空调、通风系统1．供暖设备有热水供暖和蒸气供暖之分包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散热部分（如散热器、暖风机、辐射板等），及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。2．供冷设备包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。3．室内通风设备包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。（四）电气工程设备系统该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1．供电及照明设备包括高压开关柜、变压器、

7、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。2．电器服务设备设施（弱电设备）包括广播设备、电信通讯设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。还包括楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化、保安自动化、消防自动化、管理自动化等。3．房屋运输设备即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。（1）电梯一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有：高速电梯（2M/S以上）快速

8、电梯（1．5M/S以上）低速电梯（1.0M/S以上，多层住宅客梯）按电机拖动方式分为：交流双速电梯直流快速电梯交流调速电梯。按控制方式可分为：信号控制电梯集选控制电梯微机程序控制电梯简单手柄控制电梯。（2）扶梯自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。4．防雷及接地装置两种方式：针式、栅式一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针形式：单支、双支、多支保护。第二节物业设备设施日常管理一、【物业设备设施管理的作用】物业设备设施管理是