北京市房山区长阳5#地的市场定位(规划)课件.ppt

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1、长阳5号地市场定位长阳是一个逐渐在被认可的区域，虽目前配套尚待发展，但交通较便利，距离城市较近，土地属性为C向G转化五环六环四环三环京开高速京石高速本项目丰台区房山区大兴区20KM项目位置：项目位于房山区最北侧的长阳半岛，毗邻丰台区、大兴区；隶属房山区CSD中央休闲购物区核心功能区；地处永定河生态走廊规划范围内，未来会有部分土地作为休闲旅游度假会馆使用；临近京石高速、地铁房山线长阳镇站，未来周边还将开通京石第二高速，京良路(改造)。小学、托幼用地医疗卫生用地图例居住用地行政办公用地交通设施用地商业金

2、融业用地公共绿地文化娱乐用地1号地2号地3号地4号地5号地6号地和1号地相比，5号在起步区更核心位置，离轻轨站较远，较安静，居住属性更好长阳的客户主要来自于板块挤压，需求外溢，长阳是外溢片区的价值洼地玉渊潭、青塔、丽泽及郭公庄整体库存约为176万平米，预计每年约供应50万平米，大量需求将外溢到石景山、长阳及大兴片区目前价格阶梯中，长阳与大兴价差约3000-5000元/平米，长阳与青塔片区价差约10000元/平米，长阳片区仍为价格洼地库存：18万库存：33万库存：72万库存：35万库存：370万库存：

3、25万库存：53万库存：255万价格：2.1W价格：2—3W价格：4W以上价格：2-3.5W价格：1.5W价格：1.7-2W价格：1.1-1.4W价格：0.9-1W随着供应量的增加，交通和城市界面的改善，一年后长阳将会弥补和其他外溢片区的差距五环内的库存将进一步减少，价格将继续上升，向大兴、石景山、长阳的挤压效应将更明显随着地铁的开通及客户对长阳板块规划的认知，长阳与石景山、大兴的板块价差可能进一步缩小库存：13万库存：30万库存：47万库存：28万库存：330万库存：15万库存：43万库存：210

4、万价格：2-3W价格：2.5-3.5W价格：4.5W以上价格：2.5-3.5W价格：1.5-2W价格：1.8-2.3W价格：1.5-1.8W价格：1.1-1.5W看一下不同承受总价的客户选择项目的逻辑250150我们尝试从能承受不同总价的客户怎样选择开始考虑5号地的相关定位0150万总价，且对功能有一定要求的首置客户选择只能集中在大兴、石景山，房山城区和长阳404075506510085假设需求面积为75-100平米150万在城内没有合适产品；在石景山、大兴、长阳及房山可买75-100平米2居或3居

5、0但对照目前的供应来看，匹配度最高的是石景山和长阳，且石景山供应有限404075没有供应没有供应没有供应设计师广场（零居）50理想城1居65融景城2居瑞雪春堂2居、3居100原香小镇2居、3居85加州水郡1居、2居西棕榈滩2居、3居和首置客户匹配度最高的是石景山和长阳区域项目，但石景山供应有限在长阳75平米以上即可提供比五环内更舒适的空间吸引客户针对纯首置建议选择75-85二居、90平米三居可有效控制总价，体现竞争力未来这部分客户的竞争不激烈，但是如果单价上涨的话，会遇到大兴的分流艺苑桐城、领海、理

6、想城2居7150万-250万总价的首改和普通再改客户选择面积较宽可以在郭公庄、大兴、石景山、房山城区和长阳70125851081671383370假设需求面积为100-140平米250万在城内购买100平米以内的2居；在郭公庄、石景山、大兴、长阳及房山可买100-160平米3居0对照目前的供应，竞争项目集中在大兴和石景山，而且竞争项目面积偏大70125没有供应花城（1居、2居）85108融景城3居瑞雪春堂（3居、4居）167原香小镇（3居）138加州水郡3居西棕榈滩3居竞争集中在大兴领海、石景山融景

7、城等项目，但是竞争项目都供应面积偏大针对首改建议选择100以上产品，争取舒适度，避免城内和郭公庄的潜在竞争，但总面积又控制较小，争取与大兴和石景山项目的总价竞争优势，3居120-130平米，主要通过社区品质与其他板块进行竞争同时由于社区品质被提高，建议配合一些90-100平米的舒适2居来吸引高端的首置客户3370假日（3居）诗景、雅世（2居）大成（2居、3居、4居）潜在供应艺苑桐城、领海、理想城3居250-350万总价的高端再改客户选择和首改客户片区基本相同100175117233551001501

8、94350万在城内购买140平米以内的3居；在石景山、大兴长阳及房山可买150-230平米3居假设需求面积为140-180平米320目前供应中，主流的高端再改客户竞争最激烈，如有合适产品，建议适当放大面积100175没有供应万年花城（3居）117150融景城3居瑞雪春堂（3居、4居）233加州、原香（3居）194西棕榈滩3居针对再改建议长阳至少做到140平米以上，可选择150-160平米保证舒适度不逊于城内同时兼顾总价竞争力但150-160也是竞争较激烈的区间，建议可