惠州写字楼市场调研分析课件.ppt

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1、惠州写字楼市场调研分析————朱艳桃2013年3月12日目录：根据调查显示，目前惠州写字楼均居于陈旧，基本上是集中于2005年以前的陈旧办公物业，除了相对较新的凯宾斯基，曼哈顿，富力，最新的就属华贸和富绅了。总结惠州写字楼市场具有以下特点：目前惠州写字楼现状：因为档次和配备参差不齐，同时有将住宅公寓楼改用为办公室的也有许多。如港惠，恒和主场，泰豪广场、东鑫大厦等多个小公寓住宅楼内办公。但因办公环境、配套及物业管理不好，公司企业形象不佳，并不具市场竞争性。惠州写字楼分布情况：目前惠州写字楼相对集中在以下两大片区：花边岭片区世贸大厦、隆生商业大厦、曼哈顿大厦、华阳

2、大厦，金融大厦等。江北片区双子星大厦、德赛大厦、投资大厦、大隆商业广场、德威大厦、中信城市时代广场、凯宾斯基大厦、富绅IEA楼、富力丽港中心。经调查的现有写字楼存在普遍的问题：这些写字楼存在的问题刚好是我们可以动摇客户的基础，同时也是我们华贸的优势以及需要注意的方面。惠州市目前写字楼租金水平：项目租金水平富力简装45-80元/平方凯宾斯基毛坯40-60元/平方富绅IAE毛坯60-70元/平方双子星简装35-40元/平方德赛精装40元/平方左右（含税）大隆毛坯40元/平方左右世贸精装35-45元/平方（含税）曼哈顿毛坯35-50元/平方因此目前惠州租金平均水平是

3、在45元/平方左右。而以在50元/平方以下的价格占主导。物业归属：分散零售面积区间：150-300左右为主，整层2400平方，8间150，4间300平方。硬件配套：1-26层办公，楼上是酒店。8部电梯，分高低区，13楼以下低区，13以上高区。车位1000个左右。租金范围：带装修45-80元/月不等租价，临江租价高点，现可租单元不多。物业收费：物管费4.98元/每平方，统一中央空调，空调费按流量计费。大概4元/时。地下三层停车场，停车位325元/月。入驻公司：房地产，投资类等公司较多，但是业主自用的也占一部分。个案分析：富力丽港中心凯宾斯基大厦：硬件配套：共3栋

4、，1栋商业楼（综合楼）/1栋酒店/1栋写字楼（TowerB座），综合楼28层，1-5F裙楼，1-4商场（暂未定哪家进驻），5F王子饭店。目前综合楼在售，总共27层，1-15层办公，16-27公寓，毛坯层高4.6-4.8米，做小复式，4部电梯。面积区间：B座写字楼单层面积1500平方，主要是100平方左右小面积，一层10户，共5部电梯。租金范围：毛坯60-70每平（不含税）管理费：4.9元/平方。地下三层停车场，地下1500个车位，地面50个左右。主营公司：商务，投资。富绅IAE:物业归属：自持物业，只租不售。硬件配套：单体楼，27层，1-4层裙楼，5层配备员工

5、俱乐部，目前1-3层暂定银行，4-5楼高档餐厅，负一至负四地下停车场，智能停车系统。停车位280个，负一配备200平左右的司机俱乐部。顶层为企业主俱乐部，多功能零时差视频会议。中央空调（美国开利空调），24小时的热水系统。面积区间：单层1600平方，共12间，可自由组合空间，单层楼高3.8米。11部广州日立电梯。租金：70元/平方/月（不含税）。物业管理：深圳卓越物业，物管费6元/平方/月现有租赁状况：经过调查显示，目前惠州写字楼入驻办公情况，华阳与德威，双子星，富力出租率基本上已经达到90%左右，算已经饱和。而其中世贸大厦出租的公司最为混杂。各种层次机构都有

6、。很是混乱。公司行业分布状况：富力进驻办公单位属性分类图表图表显示出，富力所进驻办公单位主要集中在金融类与地产类。相对涵盖较为集中且有一定资质实力的公司。德赛大厦办公单位性质分类图：德赛办公单位明显以IT类和金融业为主，这主要与德赛大厦本身是电子产业有关，因此所引进的公司也集中于IT电子软件产业为主导。投资大厦办公单位性质分类比例图：投资大厦因是政府建设的大厦，因此很多企业均是政府相关单位，主要以投资金融业为主。大隆二期办公单位性质分类比例图大隆二期是新建的，目前也主要是一些中小企业在此办公，且仍旧有一大半空置区域。双子星办公单位性质分类比例图：双子星出租率基

7、本达到饱和，但因硬件配套相对落后，因此有一部分公司有更换的想法。德威大厦办公单位性质分类比例图：德威相比而言还算是出租率相对较好的，其中服务咨询类公司所占比较较多，同时地产类也相对集中。华阳大厦办公单位性质分类比例图：华阳大厦因很大一部分公司是属于其相关下属公司，因此稳定性强，而且管理相对良好，因此客户稳定，不易引导。世贸大厦办公单位性质分类比例图：世贸大厦行业最为混杂，保险，美颜等各种档次都有，甚是混杂，因此其中一部分企业可待挖掘。根据各大写字楼现有办公单位性质分类，集中于写字楼内办公的公司行业属性集中于以下几大行业，而各行业结构所占比例分布图如下：主要集中

8、于写字楼办公的公司企业主要以服务咨询，