资产评估方法课件.ppt

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1、资产评估金融系李淑颖河北金融学院金融系第二章资产评估的基本方法河北金融学院金融系第一节市场法一、市场法含义1.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。2.市场法的理论依据：替代原则市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。二、市场法的基本前提应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场。2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2

2、）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。三、操作程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素指标对比量化差异调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。相同或相似2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。以参照物成交价格为基础，将已经量化的各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结

3、果的合理性。运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：1.资产的功能。2.资产的实体特征和质量。3.市场条件。4.交易条件。交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。四、市场法中的具体评估方法（一）直接比较法1.基本原理：利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。第一节市场法2.基本计算公式为：（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致评估对象价值＝参照物合理成交价格（2）参照物与被

4、评估对象只有一个可比因素不一致评估对象价值＝参照物成交价×差异因素修正系数（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n第一节市场法◆3.直接比较法的基本方法----仅仅一个可比因素不一致（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值如：可上市流通的股票、债券第一节市场法（2）市价折扣法（仅存在交易条件方面的差异）资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）[例2-1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日

5、与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。第一节市场法◆（3）功能价值类比法（仅存在功能差异）功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大第一节市场法[例2-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。第一节市场法第一节市场法[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为

6、0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元.第一节市场法（4）价格指数法（物价指数法）-仅存在时间差异①定义价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×(1+价格变动指数)（2-6）或=参照物成交价格×价格指数(2-7)价格指数定基指数环比指数评估基准日资产定基价格指数参照物成交时定基价格指数＝＝a1×a2×a3……an（其中an表示第n年环比价格指数）【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个

7、月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，则评估对象的评估价值接近于：资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）【例2-5】被评估房地产于2008年6月30日进行评估，该类房地产2008年上半年各月月末的价格同2007年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2008年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（6-6-2）则评估对象于2008年6月30日的价值接近于：【例2-6】已知某资产在2008年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格

8、变化情况如下：2008年1-5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（6-7-2）评估对象于2008年5