万科社区商业业态与运营策略课件.ppt

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1、万科社区商业业态与运营方案目录社区商业现状LET的解决方案业态运营的目标商业业态与整体系统规划商业“新终端”设计范例运营方案立地项目合作方案社区商业现状真正适合社区的能称之为品牌的商业资源严重匮乏;现有社区商业经营的单位产租能力低;现有社区商业的整体层次无法提升;社区商业物业的集中放量，导致社区商业物业对现有商业经营资源的需求远大于其有效供应能力；缺乏普遍适应国情相对成熟的社区商业业态规划经营管理模式与机构；所谓社区商业基本是以没有整体规划经营管理、统一形象、龙蛇混杂的“自由商铺”方式存在；城市规划与城市商业规划的不当,导致社区商业的典型模式“邻里中心”模式

2、,存在缺乏普遍适用性的问题;社区商业现状中国社会现在的居住与生活形态以及中国人对家庭的依赖关系，决定了社区商业在中国居民的需求与潜在需求中占有极为重要的地位；而在目前的供应状态与品质下，居民的满意程度处于较低的状态；随着社会经济进一步发展，这种需求与品质要求会进一步提升；此外我们大部分的社区不成为真正的社区,仍只是“住区”,内在社会性的缺失,使得一方面社区消费的活跃度低下,另一方面消费的商业业种受限,使得大量本可在社区完成的消费流失;简言之，我们目前社区类商业的普遍现状是：社区商业物业的供应是多了，但社区商业品牌与供应资源仍然严重不足；社区商业业态的统一规划

3、经营管理模式与品牌基本没有；大家很不满意；而社区商业的开发机构则经常要面临到低租金、低产出；招商严重不足，层次形象低下等局面，并不能很容易的达成最初开发社区类商业物业的良好初衷。LET的解决方案社区商业整体质量与水准的提高，是一个渐进的过程；目前阶段的重点首先是建立具备普遍适应性的社区商业的业态管理模式与业态品牌；而我们的US--优时中心正是这样的一种商业模式，其核心策略集中体现于2个方面：商业“新终端”住区“社会化”LET’S的解决方案“社区社会化”的根本目的一方面在于显著的提高社区业主的幸福指数；而落实在商业方面的价值就在于大大增加了社区消费的活跃度与拓

4、宽了社区消费的范围,以及建立商业与顾客间持续的互动沟通与关系；而签于目前大部分的商业品牌与商户并不适应社区商业环境，无法在社区取得较好的回报，从而导致社区商业始终无法真正高质发展的状况；“商业新终端”的创新建设，不是试图去改变商业品牌的现有经营模式，而是立足于创造新的高产租能力、并且商业品牌极易进入或参与的社区商业终端方式。业态运营的目标使社区的商业达到高产租、高形象的状态，支持较高的社区商业地产销售、租赁价格或高的资产价值；真正意义上形成住宅“社区”；促成高品质、活跃的社区生活；从房地产开发转变为品牌化的“优质社区开发”；高效的促动体系物业的销售与价值；取

5、得良好的社会认同，获得更为广阔的发展空间。商业业态与整体系统规划社区商业新终端业态在业种上主要由以下业种根据社区不同的规模、层次、环境等组合构成，而每一个业种中心又由若干创新社区商业新终端或品牌店构成：US便利购物中心US社区服务中心US邻里服务中心US家居服务中心US金融服务中心US食品中心US餐饮中心US休闲文化中心US健康健身中心US培训咨询中心US小型快捷酒店与短租中心US社区活动中心商业业态与整体系统规划核心构件：12个社区商业分中心以创新建设的社区商业“新终端”为核心，同时包括社区商业以及其他社区公共配套在内的运营体系构成“实现点”。包含C2C、

6、B2C、B2B、内部CALL-CENTRE等功能在内的POWER社区网络系统，作为社区社会化的启动与发展系统。商业业态与整体系统规划物业管理社区公共设施其他配套常态社区便利消费社区社会化活跃增量消费终端方式引导增量消费优质社区生活促进品牌忠诚业主目标客户与其他社会群体社区开发商新社区商业业态运营商业种中心新终端传统商业品牌与商户B2CC2CB2B优质社区开发品牌与口碑传播带动物业与其他利得的全面提升商业“新终端”设计范例业种根据社区具体情况的适配组合非常重要，但更关键的是在每一业种模块中具体的终端创新与表现形式：举例而言：我们不需要“苏宁电器”到社区高投入的

7、来开一家分店，而只需要其在社区有一个20平米以内的更多通过电脑展示产品为主的展示销售终端与售后服务终端，当然我们并不期望在此终端实现所有电器的销售，但对于大量如空调这类技术选择高于款式选择的家店，无论是对于小区业主，还是家电经营商，其价值是显而易见的。商业“新终端”设计范例新终端范例：“熟食中心的生活”早晨5:30,熟食中心016号”富春包子”的王阿姨准时打开了铺位的售窗;再过10分钟,上午的50笼新鲜大包就要从富春总店送过来,这是根据昨天社区网站与内部CALLCENTRE预定数量以及平时的统计量来计算的;说实话,自从王阿姨的儿子化2万块帮王阿姨买了这个3平

8、方米铺子的5年独家经营权,每天早晨和下午上下班时候的