赫山项目可行性研究报告

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1、赫山项目可行性研究武汉公司程矢2006听两岸涛声,赏垂柳荫荫之赫山报告摘要项目概况·赫山项目该地块位于汉江以南、琴台路以北,属汉江组团范围。东起汉水铁路桥、与武汉船舶工业学校为邻,西至赫山路、与碧水晴天住宅小区相接,南接琴台路,北抵月湖堤路。地块内地势较为平坦,形状较为规则,具开发规模,是汉江组团项目继立项、改造、规划后首宗公开市场挂牌地块。地上建筑物(构筑物)基本已拆迁完毕。地块临近的琴台路和罗七南路的拉通修建,延展了汉江组团秀丽的风景,促进区域房地产业发展。借人们对汉江两岸的关注,借郭茨口成熟配套和日益成

2、熟的王家湾商圈配套,地块所在区域悄然崛起·赫山项目是武汉市汉江组团项目的一部分,其规划将以江城滨水文化特色,保护和挖掘汉江两岸文化内涵,发展文化旅游、居住功能,以多层和低层建筑为主,突出茂密的树木和绿化,形成江河与城市共生的空间,建成武汉市市级文化旅游中心,打造武汉世纪品牌形象。·赫山项目即我公司目标地块,就位于该组团项目内,是武汉土地部门重点招商项目。根据规划条件,项目净用地约161286平方米,规划容积率2.0。·赫山项目北侧与规划中的汉江南岸相邻,处在汉江两岸、琴台文化风景区、汉阳家乐福商圈板块内;在初

3、拟规划中,汉江武汉段将分成三段六区,新建南岸嘴核心景观区、琴台文化艺术中心、汉正风情旅游线、近代工业运动主题公园等10个文化景点。根据规划,汉江武汉段两岸除现有的居住生活区、传统商贸区外,还将增加科研教育区、商务办公区、休闲度假区、体育运动区等。武汉市期望通过长期、细致的规划与建设,形成一个集文化、生态、旅游于一体的汉江,实现三镇均衡发展。同时又距离硚口、江岸区仅一河之隔,且有汉江间四桥与对岸相连。因此汉阳区以及江岸、硚口、武昌区部分拆迁、迁移人群将是本项目的主要目标客户群体。项目将分成3期开发建设。具体经济

4、指标见下表。项目经济技术指标序号项目基本情况数量单位1项目占地面积186568m22项目总建筑面积384400m23可销售面积326000m23.1其中:住宅面积320000m23.2商业面积6000m24容积率2.05项目总收入万元6项目总成本万元7净利润万元8销售净利率9FNPV万元10FIRR11资金峰值万元项目占地面积186568M2,其中:代拆城市道路面积19602平米;公交停车用地面积5600平米;居住(兼容公共设施)用地面积140568平米;绿地及防护绿地面积20718平米。第一章项目概况一、项

5、目来源2004、2005年度武汉市土地中心推出的项目招商手册中,汉阳汉江南岸之“赫山”地块项目都在其中,为计划招商项目之重点推介地块。集团在2004-2005年在开发XXX项目的基础上,积极拓展,为寻求多项目开发,产生新的利润增长点为目标,在对对武汉市场环境更深入的研判、与政府相关土地部门沟通的基础上,把上述地块即汉阳“赫山”项目作为重点关注的项目。从2005年5月中旬开始,武汉公司在对地块进行实地踏勘,反复进行多项目比较,并与武汉市土地中心进行了多次沟通,初步确立汉阳“赫山”项目作为集团武汉公司重点拓展的土

6、地项目。二、规划条件与开发方式1.主要规划条件“赫山”项目总规划用地186568平米,分成XX六个地块。我公司目标取得景观资源最好、离主城区最近的三个地块,即A、B、C地块,项目暂命名为XXXX。目标地块净用地面积为161286平米,规划建筑面积为33万平方米,综合容积率为2.0,绿化率X%,建筑覆盖密度30%。(图1.1规划用地图)三、自然条件1.地理位置目标地块位于武汉市汉阳区月湖桥与江汉二桥之间,南接琴台路,北向方位隔汉江沿江景观路与汉水相邻,西至赫山路。(图1.2区位示意图,红色部分为目标地块)(图1

7、.3区位示意图,红色部分为目标地块)2、地域气候武汉地区为亚热带大陆性季风气候,雨量充沛,日照充足,活动积温高,雨热同季,无霜期长,昼夜温差小,年平均气温16.2℃,最高温度达41.3℃,最低温度-18.1℃,年平均相对湿度为70%,全年日照数为2079小时,日照率为47%,全年无霜期为241天,最长272天,最短211天。多年平均降水量为1233.4毫米,其中4-10月达941.4毫米,本区历史最大一次降雨量,1962年7月4日为298.5毫米,最大三日降雨量1998年7月1日至23日为458.3毫米。春末

8、夏初为梅雨期,多阴雨天气,常有大雨和暴雨出现,冬季湿冷,日照偏小,日照率39%,常年风向NNE。3、基地现状基地现状为原厂区搬迁后状态,地势平坦,草丛灌木树木分布其中,除有零星低洼水塘,基本为平整土地。在地块东面铁路沿线有墙体与铁路用地分隔。4、基地未来状况该基地由武汉市土地中心XXXXXX完成“七通一平”工作。具体为XXXX所有市政路、市政管网、场地清淤平整,场地平整后的标高与XXX路相同。上述工

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