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1、越溪项目调研计划书为确定越溪房产项目商业部分的业态组合、租金区间及量体规模，特制定本项目的市场调查计划。调查内容：1、了解越溪地区/国际教育园整体人群的特征信息及相应的消费能力。2、了解越溪地区/国际教育园指定人群的特征信息及相应的消费偏好。3、了解越溪地区/国际教育园现有业态特征信息及相应的目标消费群。思路分析：对应分析消费能力（销售额）1、各业态消费比例2、各业态人均消费额3、乘越溪总人口购买潜力1、个人收入2、可支配收入3、家庭可支配收入4、乘越溪总人口消费潜力销售总额各业态销售额销售潜力〉销售总
2、额——存在市场“渗漏”1、因经营业态（商品、服务）过时，质量低下而无法满足市场需求。＊最大限度地争取现有经营业态的市场份额。2、因供给不足而无法满足市场需求。＊增加商业物业，重新分配现有业态市场份额。1、因人口、家庭和收入等增长派生出的新购买力。＊预测发展的同时吸引消费者。销售潜力〈销售总额——原因：是否存在外来消费者或其他调查方式及调查项目本次市场调查将采取公共资料收集（二手政府或相关机构统计资料）、深度访谈（定性）及调查问卷（定量）的方式，从消费需求和市场供给两个方面，对越溪地区/国际教育园的消费者
3、和经营商家进行整体和抽样调查。1、消费需求调查整体消费能力（公共资料收集）总人口/人均收入/各业态人均消费额/各业态消费比重/人口增长趋势消费偏好（深入访谈）常去消费场所/主要消费品/消费频率/档次偏好背景资料（问卷）年龄/教育程度/职业/性别2、市场供给调查经营状况（深入访谈）营业额/经营成本/经营年限经营规模（深入访谈）面积/楼层/开间/客容量经营档次（深入访谈）装修/品牌/服务/客单价客源情况（深入访谈）主力消费群/客源结构发展计划（深入访谈）开店计划/时间/规模/位置背景资料（问卷）年龄/教育程
4、度/职业/性别执行计划1、公共资料收集（8月8日－8月10日）2、深入访谈（约访准备期：8月8日－8月18日）调查对象样本定义（访谈日期：8月19日－8月21日）11组共80样本会议组别个别条件整体条件会议时间1，传统餐饮组客服人员：中型餐饮2名、特色餐饮1名、小型餐饮1名消费者：中型餐饮2名、特色餐饮1名、小型餐饮1名A,消费者是指平均每周至少1次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人C,中型餐厅是指人均次消费50元以上D,合理分布性别E,每个单位/餐厅只能约一位被访者8月19
5、日19：00－21：002，休闲饮食组客服人员：茶房/茶餐厅2名、酒吧1名、咖啡厅1名消费者：茶房/茶餐厅2名、酒吧1名、咖啡厅1名A,消费者是指每周至少2次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人C,只选择中档次的休闲餐厅（人均次消费50元以上，茶馆每次实际消费20元以上）D,合理分布性别E,每个单位/餐厅只能约一位被访者8月19日19：00－21：003，便携食品及快速食品组客服人员：面包房1名、便利店1名、超级市场2名消费者：面包房1名、便利店1名、超级市场2名A,消费者是指
6、每周至少3次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位只能约一位被访者8月20日10：00－12：004，服饰主题组客服人员：男装1名、女装1名、休闲装1名、特色服饰1名消费者：男装1名、女装1名、休闲装1名、特色服饰1名A,消费者是指每周至少光顾1次卖场/每月至少有2次实际购买服饰经历B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8月20日10：00－12：005，时尚主题组客服人员：数码
7、产品1人、化妆品1人、饰品2人消费者：数码产品1人、化妆品1人、饰品2人A,消费者是指每周至少光顾1次卖场/每月至少有1次实际购买经历B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8月20日15：00－17：006，家居及文化主题组客服人员：日用百货商场2人、家居/家具商场2人消费者：日用百货商场2人、家居/家具商场2人A,消费者是指每周至少光顾1次卖场/每月至少有1次实际购买服饰经历B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验
8、的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8月20日15：00－17：007，娱乐服务主题组客服人员：KTV2人、网吧2人消费者：KTV2人、网吧2人A,消费者是指每周至少1次消费B,客服人员是指有实际客服经验的人或有相关行业服务经验的人D,合理分布性别E,每个单位/经营场所只能约一位被访者8月20日19：00－21：008，学生生活形态组女性4人，男性4人A,高中及大学B,时尚，爱好购物C,每个学校只能约一位被访者8月20
