富力城个案专题研究.ppt

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1、富力城个案专题研究B.A.Consulting项目研究核心目标研究目的：核心观点：争得地王不成熟区域区域配套逐渐成熟成熟区域外因区域逐步成熟升级内因项目价值升级低价入世集聚人气区域价值项目终级高端客群逐步升级借势区域项目提升借势区域居住物业实现项目溢价B.A.Consulting项目研究核心目标外因借鉴：比较符合目前万科城的区域现状（不成熟的区域）区域发展潜力巨大，未来前景理想，区域价值带动项目价值与富力城有所相似内因借鉴：配套如何配合项目开发达到提升项目价值的效果研究方法借鉴点：项目基本信息研究项目外因研究时间轴项目内因研究项目借鉴B

2、.A.Consulting富力城个案基础信息B.A.Consulting富力城——中高端生活型大盘区位朝阳区双井桥西北(国贸桥向南约700米)规模占地48.78万平米，总建面139万平米容积率一、二、三期：2.7；四期：1.2分期规划分4期，在售为第4期建筑形式小高、高层、公寓、花园洋房、别墅主力户型一、二、三、四期都为三居交房标准一、二、三期2000元/平米，四期公寓4000元/平米，洋房5000元/平米，别墅未定均价一期7000-8000元/平米；二期：8000-9300元/平米；三期：9400-13000元/平米；四期：公寓210

3、00元/平米洋房：26000元/平米别墅：8000万元/套-1亿元/套，户型面积1500-2500平方米开盘时间一期2003年，四期2006年10月销售情况四期仅剩别墅，2008年开盘配套内部：名牌学校、露天足球场、网球场、篮球场、超市周边：滨河公园、奥体中心、会展中心等开发商北京富力城房地产开发有限公司富力城B.A.Consulting富力城——分期规划四期三期二期一期B.A.Consulting富力城——开发策略二期高层为主部分小高层德福双语幼儿园。三期板式小高层为主部分多层容积率有所降低配套：幼儿园四期95-181平米公寓为主部分

4、250-350平方米6层电梯板楼的花园洋房，共60套部分1500-2500平方米独栋别墅，共12栋，预计2008年开盘，容积率进一步降低通过相对低密度的中高端产品确立项目形象；配套与项目同步，弥补区域不足；后期逐渐提高容积率，确保项目收益。四期公寓楼四期花园洋房已经入住的一、二期三期部分在建中容积率降低，社区品质逐步提高一期、二期高层为主部分小高层配套：2万平米五星级会所一期、二期高层为主部分小高层配套：2万平米五星级会所B.A.Consulting富力城——项目特色北京首个品牌大盘2003年入市，总建面139万平米，目前四期在售一、二

5、、三期已入住，形成了较成熟的中高端居住社区开发商已积累了较好的知名度和口碑集住宅、商业、写字楼、公寓为一体的综合性大盘精装修项目，高端的服务式公寓、6层电梯板楼的花园洋房和户型为1500-2500平方米独栋别墅，具有较高的品质均价远高于区域平均水平双井板块主力价格区间富力城当期均价（精装）12000－13000元/平米21000元/平米区域配套建设比较迅速，促使区域价值升级配套、开发同步进行，能充分满足区内需求写字楼—双子座B.A.Consulting富力城——户型全明户型，南北通透，主力户型为120－181㎡的舒适型三居，主要针对多次

6、置业、追求舒适性和品质感的中高端客群165平米三居95平米二居79平米一居B.A.Consulting富力城——价格平滑的上升价格曲线，从而看出几个时间节点，2005年4月、2006年8月、2007年。B.A.Consulting富力城——配套外部西大望路拓宽和广渠路拓宽以及延长新的建设启动，十号线地铁将于今年年底通车内部会所2万平米五星级会所，六星级生态会所富力会、亚历山大CBD会所商业富丽双子座、星光大道、沿街底商，已有小超市、餐饮等教育德福双语幼儿园（一期）重点幼儿园（二期）配套与项目同步且教育配套突出，对于吸引目标客群、提升项目

7、品质和价值具有较强的推动作用。20000平米会所星光泳池B.A.Consulting富力城——主力客群依靠区域发展迅速成熟，带动项目价值风，对于保持并提升项目长期价值，以及不断吸引目标客群等方面，都能起到较大的促进作用。中低端客群（一期主力客群）中高端客群（主力客群）高端客群产品一期：小高、高层二、三期：小高、高层四期：公寓、花园洋房地域北京CBD区域以及项目周边北京CBD区域以及项目周边本区域及周边区域职业工薪阶层以及小白领企业、公司中高层以及高管企业、公司高层，国际客户等置业特征第一次置业，为了上班方便，没有太多积蓄，一般按揭贷款，

8、需要面积和价位都比较合适的房子居住第一次置业较多，有一定的积蓄，一般为3-4口之家，需要较大平米的两居和三居。首次或为改善居住二次置业，企业老板，在职场打拼多年，有一定资本，喜好板式楼，而国际化客户对公寓比