昆明・2011国际城定位策划报告.ppt

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1、昆明·2011国际城定位策划报告2011.01目录政策及市场面分析政策解读昆明主要商圈及特征分析昆洛板块商圈分析昆明具有代表性的综合体分析区域内竞合项目分析项目定位及战略概况及分析定位及解析业态及划分项目规划建议项目营销策略及建议政策篇住宅唱主角局面将改变2011年商业地产渐入佳境2010调控政策频出，但主要针对住宅市场，商业地产成为“漏网之鱼”。有业内人士指出，商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意，而是更有深意。国家在打压住宅市场的同时，有意放商业地产一条生路。9月2日，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法，大方规定

2、数千亿险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。中国指数研究院上海分院分析师认为，这种国家政策的隐性鼓励，一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的投资属性，将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。201

3、0年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。市场篇——昆明商圈解析昆明商圈分布图黄土坡汽车交易专业市场商圈北辰财富中心商圈金星小坝专业市场商圈白塔路社区商圈新迎社区商圈江岸社区商圈东部社区商圈东部物流专业商圈官渡园专业市场商圈关上社区商圈广福路官南路专业市场商圈前卫专业市场商圈滇池路社区商圈金碧休闲商圈三市街主力商圈青年路商圈昆都休闲商圈翠湖休闲商圈小西门商圈世纪金源Mall南部商圈三市街商圈小西门商圈青年路商圈白塔路商圈北市区商

4、圈滇池路商圈昆洛板块商圈主要商圈及分布图本项目位于昆洛板块商圈，毗邻新螺蛳湾国际商贸城。市场篇昆明各商圈特征三市街商圈三市街商圈是指以昆百大商场为中心，东至青年路，南至金马碧鸡商业步行街，西至五一路及国防路，北至人民路。三市街商圈是目前昆明市最具影响力的商圈，具有最浓厚、长远的商业历史背景，现有商业高度密集，尤其是近日公园三市街步行街周边，更是密布了柏联广场、昆百大、金碧辉煌、益珑大厦诺玛特、伊佳依商务名店等大型商场，它们档次齐全，风格各异，一起构成了三市街的繁华。小西门商圈小西门商圈是指以大观商业城为中心，包括东风西路从国防路

5、至昆师路段、人民西路从五一路至西昌路段，以及以上路段周边20米范围内的区域。小西门商圈中心点地处东风西路与人民路交叉口，来往车辆众多，公交发达，地势开阔，商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇商场等。该商圈的主要支撑者当属大观商业城内的沃尔玛超市，该商圈原本没有太多商业氛围，但正是在这一大型购物中心的带动下，小西门不但已成为区域性的商业中心，而且对整个昆明市场都有不可小看的影响。青年路商圈青年路商圈是指以新西南为中心，包括人民路从正义路至北京路段、青年路从圆通路至南屏街段、以及以上路段周边20米范围内的区域。青年路商圈也是市中心性

6、质的一个商圈，其主要特点是交通极其发达，来往车辆、人流极多，并且，该商圈主要商场高度集中于以西南商业大厦为中心的有限区域内，因此，易给人极为繁华之感，青年路商圈内的主要购物场所有西南大厦、仟村百货、鸿城赛特、天恒时代名店等。白塔路商圈白塔路商圈是指以樱花购物中心为中心，包括白塔路从人民东路至拓东路段、东风东路从北京路至环城东路段、尚义街、以及以上路段周边20米范围内的区域。白塔路商圈性质与小西门商圈有所类似，白塔路精品街逐渐衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影响

7、力来吸引消费者，支撑其成为四大商圈之一。但有所不同的是，该商圈在交通、商业密集度及人气等方面与小西门商圈相比又有所差距。市场篇昆明各商圈特征北辰财富中心商圈滇池路商圈昆洛板块商圈北市区商圈，以北辰财富中心为核心，加上正在开发的欣都龙城，拥有超大体量的商务、商业体量，据称在商业业态方面比较全面，可称为北市区的次级商业圈，互补市中心商业圈。作为首个现身于北市区的商业项目，其项目定位为一个集购物、商贸、娱乐、休闲、办公、酒店于一体的大型综合性项目，它以丰富的商业业态带动北市区房地产开发走向多元化，与区域内的俊发中心、领域时代以及欣都龙

8、城形成业态互补，打造北市区的文化中心、商务中心和商业中心。以南亚风情·第壹城、中央金座为首的商业地产项目如雨后春笋般现身于滇池路，让滇池路成为昆明商圈中的一个后起之秀。仅南亚风情·第壹城一个项目，就有着金鹰国际百货、七彩云南温德姆豪廷大酒店、南亚风情园、家乐福南