武汉武昌军威花园项目定位报告课件.ppt

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1、报告前言经过实地考察，我们认为军威花园是一个具备先天优势的项目，这便是其成熟的地段，地段论俨然是房地产恒古不变的获胜法则。然而，任何事物都具有两面性，项目运作的关键是清楚地看到其面临的困难点，并寻求最佳解决方案。我们认为项目住宅营销不存在太大的阻力和难度，但不可忽视周边楼盘的竞争压力，项目的难点在于其商业部分。因此，本次报告需要解决的核心问题是：如何打造适宜的产品，制定有效地营销策略，对接目标客群，实现住宅开发的最大效益？如何解决项目2万方的商业定位，寻找最适宜的业态，做活整个商业街，提升项目商业价值？——我们相信，也有足够的信心实现双

2、方的共赢！第三部分商业定位第二部分住宅定位第一部分项目自身分析目录区位本案本案高新科技园区青山湖核心商务圈本案本案鲁巷商圈本案街道口商圈本地块地处雄楚大道与卓刀泉南路的交汇处，南临雄楚大道，北为规划路，地理位置十分优越，生活设施完善，学校众多，交通极为便利。项目自身分析四至北南东西北面新一佳超市南面龙阳康家建材广场西侧是省民政厅翡翠城项目自身分析卓刀泉南路武珞路雄楚大道珞狮路珞狮南路虎泉街雄楚大道为武昌交通主干道，多条公交路线经过，交通便利，连接武汉三镇，未来地铁2号线虎泉停靠在项目附近，卓刀泉立交为连接雄楚大道与武珞路的重要通道。从雄

3、楚大道方向经过的车辆可以快速能过武珞路直达广埠屯和鲁巷。主要道路车道武珞路双向6-8车道卓刀泉南路双向4车道雄楚大道双向6-8车道民族大道双向6-8车道珞狮路双向4车道珞狮南路双向4车道地铁地铁二号线民族大道本案卓刀泉立交鲁巷广场地铁名都站地铁虎泉站珞狮南路二环线交通状况项目自身分析3.金融2.医疗4.机关单位5.购物6.餐饮娱乐1.教育花儿朵朵、阳光幼儿园、卓刀泉中学、卓刀泉小学、华师附中、华师附小、江南外语学校、广埠屯小学华中师范大学、武汉理工大学、武汉大学、武汉体育学院、湖北化工学院、湖北交通学院、青年团校、女子学校、警官学校、商

4、贸学院、旅游学校信合银行、建设银行、交通银行、农业银行、工商银行。。。省民政厅、湖北省林业局、省检察院、省救灾中心…省妇幼保健院、荣军医院虎泉门诊、陆军总医院肿瘤医院。。。新一佳超市、武商量贩店、中百超市、光谷家乐福、鲁巷广场…青莲酒家、楚湘人家、毛家公社、万福源酒店、雄楚大酒店、太子酒店、楚灶王等、金色年华…7.酒店宾馆雄楚国际大酒店、卓悦假日酒店、坡地商务酒店、创鑫假日宾馆。。。周边配套项目自身分析周边配套项目自身分析项目自身分析周边配套图区位优势：东靠光谷商圈、大学城，北抵街道口、中南商圈；教育优势：优享文教区集中教育资源，各大院

5、校环绕四周；交通便捷：地块临雄楚大道旁边，23条公交线路及地铁二号线通达武汉三镇；生活配套成熟：周边社区林立，市政配套完善，生活便利。W：项目地周边商业配套档次不高，业态较杂，多为学校周边小商业街铺，商业配套档次为中低档项目不具备规模及景观优势，无法从区域内同类楼盘中脱颖而出。O：项目周边配套成熟，交通便利，且处于密集的文教区，学生群体众多，房屋租赁市场旺盛，中小户型商品房销售速度快，具有较强投资价值；洪山区还将投资20亿实现东湖、南湖生态水网构建工程，到2020年实现东湖和南湖的连通，对片区发展利好。T：区域内同期在售楼盘，会分流本案

6、的客群。造成竞争压力。地段是项目的最大优势，项目自身条件（规模、用地、环境）等的优势不太明显。并且项目存在一个历史沿革的不利因素，就区域之间的竞争来说已经处于劣势，但项目有着很大的可塑造性，可以通过产品塑造及市场定位弥补缺失，抢占先机。SWOT分析项目自身分析s：蓝海观点项目自身分析项目处于城市较为成熟的生活区，位于两大商圈之间，交通及生活配套完善，周边高校云集，商品房购买市场和租赁市场均较旺，因此，项目的住宅产品只要产品符合市场需求，便能达到营销目的，实现可观的经济效益；周边商业业态较杂，档次不高，但商铺租金水平不低，可见周围商业消费

7、力较强，本案商业档次和业态应在周边商业的基础上有所提升，具有带动和补充的作用，实现更高的商业价值。第三部分商业定位第二部分住宅定位第一部分项目自身分析目录客群定位本案核心客群：周边各大院校教职员工、附近生意人等主力客群：周边原住民、企事业单位员工及部分投资客辅助客群：武昌洪山片区的单位员工，个体工商户等边缘客群：武汉其它区域的投资客等客群消费心理和习惯：（１）有稳定的收入预期，对未来有较高的信心。（2）与该片区有着紧密的联系，或工作在此，或社会关系在此，对该区域具有较强的认同和归属感，希望居住生活便利；（3）属于青年成长型家庭，注重产品

8、的性价比和生活质量；项目目标客群锁定：以周边院校教职员工、企业职工和生意人为主，辐射洪山片区企业青年购房群体和其他投资客户。住宅定位产品定位定位分析：从项目的客观情况来看，两房和小三房是本项目的比优选择，为