澜花语岸商业课件.ppt

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1、澜花语岸底商定位策划报告立达晟地产(武汉)全程服务机构本报告内容组成产品定位盈利模式分析第一部分产品定位我们是什么？定位的目标是什么?从推广角度看：从销售角度看：形成商业品牌的差异性，达到丰富澜花语岸项目品牌内涵，提升品牌形象和品牌地位的目的。。商业价值提升居住价值此点决定了底商的入市时机选择、业态档次、经营管理水平等方面，以寻求与销售形成良性互动。定位要解决哪些问题?商业定位的三个层面档次定位主题定位业态定位品牌（商业价值）定位内涵解析业态定位：确定商业形态的规划,明确该规划满足何种消费需求，形成

2、品牌内涵差异。主题定位：用什么来统领，形成品牌形象差异，利于品牌传播。档次定位：满足目标对象深层次心理需求，进一步深化品牌形象差异，提升品牌地位与品牌价值。关于业态定位的发现之旅业态主题档次业态定位成功与否的衡量标准：是否能彻底实现底商现实和未来的商业价值，能为投资者带来源源不断的投资收益。商业价值商业业态（商业价值）确定的参考因素产品结构特征地段发展前景竞争对手的商业特征地段商业特征消费者的特征与消费习性商业业态（商业价值）确定的参考因素产品结构特征地段发展前景竞争对手的商业特征地段商业特征消费者的特

3、征与消费习性产品结构特征分析商业总面积:8103.91平米单层商业面积：2037.96平米（1号楼）柱网距离：3米-4.3米层高：进深：18.3276米单层单元面积：55平米-74平米临街面总长：194米结论1单元面积适中,但由于长宽比例不科学,使得单元形状呈细条状,采光不足问题严重,空间利用灵活度不高,严重约束了可适用业态的范围。◇家居、装饰、小型餐饮、服饰店、小型汽车配件等一般为单层，进深10米。◇餐饮、洗浴、酒吧咖啡店、证券、银行、汽车配件等一般可为双层，进深15米。结论2商业面积规模偏大，预计小

4、区（包括二期）未来居住人口5000人，按每人商业面积0.8平米计算，所需合理商业面积为4000平米。即本底商的商业辐射面积必须扩大，引进其他消费群体，才能充分发挥底商的最大商业价值。类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91M2/人合理服务半径800-1000M结论3本项目临南湖大道面近200米，形象展示面足够，其间包括一个开阔的入口广场，如能很好加以利用，可帮助商业网点积聚人流，提升项目的商业形象和商业价值。产品解决思路一把单层形状以横向再划分,缩短进深的同时,减小单元面积.利弊分析：利：总价降低

5、，降低投资门槛，提高去化速度，加快资金回笼。弊：1、难以控制业态的纯粹性和门面的档次，不利于提升楼盘档次，进而提升居住价值和价格；2、提高经营管理难度，增大投资者和经营者的赢利风险；绿色商铺面积：59.60平米红色商铺面积：97.33平米划分后：A：39.06平米B：56.81平米C：43.91平米D：25.34平米ABCD产品解决思路二以双层为基准横向加大单元面积，增加空间的商业适用性。利弊分析：利：1、缩小客户层面，利于保证业态的纯粹性和档次，利于招到有实力的定向商家，形成稳定长期的物业收入。2、对

6、楼盘后期的销售起到直接的促进作用和价值提升作用。弊：总价增高，门槛高，同时对公司的招商能力，拥有的客户资源要求较高。绿色商铺面积：平米红色商铺一层面积：234.68平米绿色商铺一层面积：64.42平米绿色商铺二层面积：73.08平米绿色商铺一、二层总面积：137.50平米商业业态（商业价值）确定的参考因素产品结构特征地段发展前景竞争对手的商业特征地段商业特征消费者的特征与消费习性地段发展前景分析项目所处区域分析2004年12月28日，武汉市规划部门公布了《南湖居住新城概念规划》，并通过了最后一轮专家评审

7、。南湖居住新城是武汉市规划的4大居住新城（东湖、后湖、南湖、四新）中的一个。规划中的南湖新城西起巡司河，东靠南湖之滨，南起规划二环线，北至雄楚大道，总面积13.1平方公里，规划人口31万人；规划目标是建立一系列新“都市村庄”，串接绿化和公共空间、滨湖空间，让人们在步行范围内生活。“一核”，城市商业次中心、大学、中心公园组成的商贸核心区；“两线”，巡司河和铁路延线；“三片”，综合居住区片（出版城片、丽岛片、半岛片）；“四区”，三个特色居住区及一个大学园区（武汉理工大）。ABCDEGF该区域近三年的住宅价格

8、发展趋势相关结论◇高于全市价格平均增长率的趋势说明南湖新城的居住价值已完全被认可，根据住宅价格与商业价格正比例互动关系的原理，其反映了商业价值的提升空间巨大；◇本项目处在南湖新城以东的中高档住宅区内，丽岛花园、格林小城、大华公园世家等品牌项目的商业价格会带动本区域的商业价格本项目处在一个发展前景良好，商业价值有较大发展潜力的区域内。商业业态（商业价值）确定的参考因素产品结构特征地段发展前景竞争对手的商业特征地段商业特征消费者的特征与消费习性