物业管理之前期物业服务管理课件.ppt

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1、物业经营与管理前期物业管理常识物业管理的前期介入前期物业管理竣工验收与接管验收房地产开发过程中经常会出现的问题：——没有管理用房？——停车位不足？——住房使用功能不全？——空调安装位置没有预留口？——建筑物内的管线布局不利于日后的维修养护？——水、电和安防系统等配套设施设备方面存在较多的问题？前期介入的必要性（一）前期介入的必要性（二）减少或避免规划设计、建设的隐患加强对物业的全面了解维护物业管理企业的专业形象后期管理工作的进行促进物业的销售前期介入的概念是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受发展商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和

2、规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。前期介入的目的确保建成的物业质量和功能都合乎要求；完善物业功能，有利于业主后期使用；便于后期物业管理与经营；降低房地产产品开发成本。前期介入的特性前期介入物业公司是受地产商的委托非业主的委托。本身是为了业主的利益但不是受业主的委托。前期介入的工作内容是针对工程的规划、施工、安装、调试、验收、交房的过程从物业使用与管理的角度提出建议，没有约束力。前期介入类型中晚早早期介入立项决策阶段项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物

3、业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。（可减少决策中的风险性。）解决开发什么？能否开发的问题。中期介入规划设计阶段规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。实例参考：配套设施；水电气等的供应容量；安保系统；垃圾处理，建材选择等。晚期介入施工建设阶段物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。竣工验收阶段竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。解决如何开发好的问题？怎么交付的问题。前期介入流程

4、与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究→退出房地产开发签订合同，正式进入前期介入介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业验收、移交，结束前期介入案例分析李先生要买房，在与家人商量时，在深圳工作的儿子告诉他一些选房的经验，其中一条就是要选那些物业管理前期介入的房产，特别是前期介入较早的房子。李先生不以为然，他说物业管理是业主住进去后，物业服务企业向业主提供的管理和服务。前期介入为谁服务？由谁来出钱？这项费用要是加到房价中，房子不是更贵吗？试分析李先生的观点。并讨论前期介入对业主来说，究竟有什么好处？参考案例（1）A、优化停车位设计，与绿化带相结合，

5、美化社区环境；B、可移动的绿化盆栽，既有效隔离车辆，又能够形成一道优美精致的景观小品参考案例（2）C、马路牙的处理，防止雨季或地势落差形成的泥浆污损路面；D、提供现场环境优化的建议，始终处于最佳的运营状态；前期介入注意事项在此阶段介入的物业管理企业是站在发展商和潜在业主的角度，对施工进行监理，但此时物业管理企业并不是建设监理的主体或主要授权人及责任人，因此既要对质量持有认真的态度，又要注意方式和方法；要特别强调记录的作用，这种记录一方面为今后的物业管理提供了宝贵的资料，另一方面的重要作用是：当有些施工中的问题或隐患经物业管理企业提出整改建议，但由于某些原因没有进行改进，

6、此时完善的记录和相应的证据在将来这样的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。物业管理的前期介入前期物业管理业主入住与装修管理什么是前期物业管理前期物业管理——是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，并且由选聘的物业管理企业对园区实施专业化的物业管理服务。前期物业管理原则国家提倡按照建管分离的原则；通过招投标方式选聘前期物业管理公司；签订前期物业服务合同并在政府部门备案。前期物业管理重要环节新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前指定临时管理规约，向物业买受人明示并说明。受聘物业管理单位要依据项目实际情况，制定后期物业管

7、理服务方案及物业费收费标准。自前期物业服务合同签定之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理费用由出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，按照合同约定承担。前期物业管理与前期介入的区别参与管理的身份不同作用不同参与人员不同工作方向不同进驻的方式及时段不同物业管理方案编制内容项目潜在顾客群体定为分析及物业服务需求分析。项目物业服务团队组织设计及职责划分。物业服务营运模式及管理与服务标准。各项管理制度汇编。物业服务标准达成辅助措施。物业服务特色服务内容及收费标准。物业经营模式及费用测算。