工程项目工作可行性研究资料报告材料书.doc

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1、可行性研究报告书(简)二○一一年八月十五日第一部分项目概况1项目简介1.1建设地点市中州大厦项目位于市莱山区港城东大街南、迎春大街中段，北望市政府、电视台、大学、工商学院、滨州医学院校区、体育公园、莱山区五彩文化广场、佳世客；南临银座商城、新天地城市广场等。项目交通便利，有5、31、33、50、53、55、56、58、86等公交线路经过，距离汽车东站、汽车总站、码头、火车站、国际机场均不超过20分钟车程。大厦用地地块共占地6500平方米。1.2项目现状该项目土地已经由市莱山区政府摘牌，目前正在进行规划方案的设计、报批工作

2、。中州大厦作为莱山区重点的招商引资项目可以享受重点项目的优惠政策。1.3项目总体规划要求项目总占地面积6500平方米，规划建设一个5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，规划容积率约为5.0。1.4项目建筑面积指标整个项目总建筑面积为35000平方米，由主楼与裙楼组成，其中裙楼的1-4层为商业用房约6000平方米，主楼建筑面积为29000平方米；建筑前面拟建设一大型室外广场，广场地下拟开发建设为大型综合商城，建筑面积约5500平方米；地下停车、设备用房面积略。绿化率30％，机动车停车泊位250辆

3、。2项目法人概况企业名称：住所：法定代表人：注册资本：企业类型：有限责任公司（国合资）经营围：房地产开发经营，物业管理。（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。3编制依据本项目可行性报告根据***公司现有资料，结合有关的政策法规和莱山区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发提供科学的决策依据。4项目建设的必要性莱山区，拥有会展经济、旅游经济、餐饮娱乐经济、金融经济这四大经济引擎的商业主力片区，已经成为众多商家眼中的“热土”。莱山区东北部具有优美曲折的黄金海岸，吸引了大量国外观光游客，节假日

4、更是人流如织。莱山区中心城区东部有体育公园、国际博览中心，烟大、工商学院、滨州医学院等10所高、中等院校，已入住的南山世纪城、天合城、府前花园、四季花城等大型商住项目。根据《莱山区分区规划》，至2020年，莱山区人口将增加到50万，城市建设区远期人口容量可达100万左右。据调查，莱山区居住人口有70%受过高等教育，年人均可支配收入1.2万元，居全市之首，高级住宅区与旅游设施的迅速发展，为莱山带来了旺盛的购买力和巨大的商业发展潜力。莱山区道路四通八达，已经形成了完善的交通体系。以迎春大街为轴心的中心城区还将新建11条道路，

5、总长35.8公里。其中，6条道路(山路、双河东路、双河西路、凤凰西路、凤凰东路、虎山南路)基本竣工通车；其余5条道路(轸大路、凤凰南路、金滩东路、长宁路、庆祥路)今年已经开工建设。另外，水、电、暖、通讯、给排水等基础设施配套工程也将与中心城区道路同步建设、同步完成。青烟威荣城际高速铁路今年已经开工，城际铁路站点设置南站也设在莱山区。此外，莱山区区片还规划有公交车站、轨道交通大型枢纽4处，大型停车场5处，都在拉动着这一地区整体配套的逐渐成熟。迎春大街周围是莱山区的中心城区，已建成的芳华园、花都小区、绿色家园、天合城、府前花

6、园、四季花城等大型商住项目，使得该区域地产开发日趋多元化。在总长为2公里的迎春大街中段，将建设金融中心、商务中心、商业中心、高新产业研发中心、文化娱乐中心、酒店餐饮服务中心，迎春大街也将成为莱山区的“商业大动脉”。新天地都市广场、金贸中心和海洋创业中心这三个由办公、居住、商业构成的综合商业项目分布在迎春大街两边，形成了有主有次、框架清晰的商业结构。本项目拟建的写字楼充分体现了莱山区的整体发展战略，积极打造一个现代CBD中心，包含有办公、商业等多种经营容，项目规模适中、开发思想先进，本项目的建设将推动莱山区既定发展规划的实

7、施。5项目建设有利于较好地发挥土地效益根据该地区的发展规划，该地区重点发展CBD与商贸流通特色街。该地块位于迎春大街中段，迎春大街中段位于莱山中心城区核心地带，北起港城东大街，南至轸大路，总长2.02公里，现在两侧基本无空地可以提供进行开发建设。着眼于建设市区东部中央商务区，政府将组织对该路段进行高标准整体开发，打造一个高楼大厦林立、人流商流集中、辐射带动能力强大、服务载体功能完善、建设风格现代的市未来水平最高的标志性城市街区。市确定莱山区的迎春大街中段规划为3大功能区域：市金融中心，集金融、接待、商务、办公为一体，体现

8、现代、科技、高效的区域；商业休闲文化娱乐区，集中了大型商业购物中心和酒店接待项目，西侧为商业、休闲、娱乐、文化为主的步行街，构成城市开放公共空间；高级商务区，布置众多高档商务写字楼、大型商业服务设施，提供丰富的城市生活。商贸流通业特色街是一个集金融商贸、文化娱乐、商务办公、高档商住等为一体的特色街区，重点发展大型商贸