【大悦城】商业模式解析课件.pptx

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1、中粮集团【大悦城】商业模式解析(商业地产标杆企业研究系列)商业研究院2010年07月19日PARTONE大悦城商业模式解读核心价值特征1资本策略2扩张与选址策略3市场定位与经营策略4主流产品线5国内商业模式简要比较6一线城市和天津、沈阳、成都等二线城市；123234567城市选取项目选址目标客源产品特征行业价值链赢利模式增长路径市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长型区域性商圈；20-30岁的青年白领群体及年轻家庭消费人群；高品质、高价值商业物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体；商业地产开发+商业物业经营+专业化物业管理

2、；长期持有、独立运营，获取物业租金回报，并通过良性经营实现物业的升值；以“中粮置业”为主体收购西单大悦城等大型商业综合体项目，并将集团内部优质商业项目归集旗下，未来待商业资产包达到一定规模后谋求上市，并依靠自身力量进行再扩张。（一）商业模式的基本特征：核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6畅通的融资渠道差异化的市场定位创新的经营模式目标客群：针对青年白领群体；项目选址：区域中心城市的核心地段。商业资源：重视引进首次进入该城市的品牌，在商圈内实现错位竞争。集团注资：银行贷款：扣点模式专业店替代主力店第一步是扩张

3、,以购买三个大型商业综合体为主;第二步是内部资源整合,将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集。1、通过收购、集团注资等“资本化”运作手段，获取城市核心地段优质商业项目，大大缩短投资开发周期，以利于快速扩张。（二）商业模式的核心价值：核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6北京西单大悦城全部234个品牌中，46个品牌为首次进入北京，58个品牌首次进入西单，超过40%的品牌将大悦城作为进入北京或西单的第一站。在运营管理方面，实现了购物中心的百货化，采用租金+流水的租金策略，目前有15%的客户以提成租金交付。精准

4、的定位，无论是在城市中心打造“国际化青年城”，还是在区域中心打造“品质时尚生活中心”，大悦城都准确地把握了消费者的需求。中粮选择进驻的目标主要是“具备经济活力和零售潜力”的城市；而目标城市中区位的布局以核心商圈或区域性商圈的核心位置为主。开发复制力核心竞争力项目运作力团队专业力品牌培育力品牌优势，西单大悦城的成功运营为大悦城品牌打响了知名度，沈阳大悦城一期的顺利开业证明了大悦城的扩张拓展是成功的。大悦城独特的风格、对时尚潮流的引领，都已经在消费者头脑中的“品牌阶梯”上占据了独特的位置。集团老总的独特职业经历与人格魅力，强力的领导力。中粮培养

5、了招商、推广、运营、物业四只专业素质过硬、创新能力很强的队伍，具备很强的竞争能力。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6（三）核心竞争力评价：资源整合力专业（公司）资源的有效整合，保证项目高强度开发的顺利推进。如：SPACE招商团队、日裔美国设计师等。稳定资金来源及安全性规模扩张与模式的可复制性经营模式的可持续目标客群：年轻消费群体的购买力有限；市场扩张：向二、三线市场扩张过程中的市场差异性。资金退出机制，时间周期较长；如何实现独立运营，稳定现金流。资源整合：商业、资本；商业开发与经营人才梯队。西单区域消费者

6、单次开销金额在101~310元的比重占到70%，1000元以上的只有4%。消费群相对年轻化，购买力有限。（四）商业模式的发展瓶颈与难题：目前，除中粮集团资金支持外，目前主要依靠银行贷款；中粮此前的资产负债率控制在60%以下，推行全产业链战略后放宽到65%。1）中粮商业地产规模达到一定规模或已经实现了上市，可以依靠自身能力进行扩张。2）目前有很多金融机构有意跟其合作开发商业地产信托基金，但中粮更希望能在融资中占据主导，自己来做。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产品线5模式比较6中粮集团地产板块中粮地产（上市公司）中粮置业（

7、大悦城）集团地产部门住宅业务商业地产、旅游地产商业地产图1.中粮集团地产业务构成1）中粮旗下“万客隆”综合体项目划归中粮置业集团管理，集团拟于2010年前将其规模扩大到30家；2）内部资源整合，将中粮集团目前内部优质商业地产业务进行归集；北京中粮广场、上海中粮广场、广州鹏源大厦等股权从集团手里划给中粮置业,则中粮集团商业地产资产包将得以迅速壮大。备注：中粮集团旗下有多家上市公司，除A股上市的中粮地产及中粮屯河外，还有在香港挂牌的中粮油控股(0606.HK)、中国食品(0506.HK)及中粮包装(0906.HK)。在集团内部，以中粮置业为主体

8、的“大悦城”系列日益成为其地产板块的发展重点领域；未来5-10年，将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元。核心价值特征资本策略扩张与选址定位与经营1234主流产